TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT TƯ PHÁP TIỂU LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Niên khóa 2011 – 2013 HỆ: Bằng 2 CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Giảng viên hướng dẫn: THÂN THỊ NGỌC BÍCH Sinh viên thực hiện: LÊ ANH TUẤN Lớp: Luật Hành chính MSSV: B110091 Cần Thơ, tháng 4/2014 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN .................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... NHẬN XÉT GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN .................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... ....................................................................................................................................... MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1 Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1 2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài .................................................................................... 2 3. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................. 2 4. Kết cấu của luận văn .................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1 NHẬN THỨC CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Một số khái niệm có liên quan ................................................................................. 3 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ....................................................................... 3 1.1.2. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 6 1.2. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........................................... 8 1.2.1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có tác dụng chuyển quyền sử dụng đất .............................................................................................................................. 8 1.2.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế...................... 8 1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù ... 10 1.3. Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất..................... 10 1.3.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội ............................................................................................................................ 11 1.3.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng ... 11 1.4. Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........................................ 12 1.5. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất................................................................................................................... 14 1.5.1. Giai đoạn trước năm 2003 .................................................................... 14 1.5.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ............................................................ 18 CHƯƠNG 2 NỘI DUNG PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Chủ thể của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ....................................... 20 2.1.1. Đối với bên tặng cho quyền sử dụng đất ............................................... 20 2.1.1.1. Điều kiện chung ........................................................................... 20 2.1.1.2. Chủ thể có quyền tặng cho quyền sử dụng đất .............................. 25 2.1.2. Đối với bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất...................................... 26 2.1.2.1. Điều kiện chung ........................................................................... 26 2.1.2.2. Chủ thể có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất ..................... 28 2.2. Đối tượng, hình thức, thời điểm có hiệu lực và chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ................................................................................................... 29 2.2.1. Đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .......................... 29 2.2.2. Hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất .......................... 31 2.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ........ 33 2.2.4. Chấm dứt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ................................. 35 2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất36 2.3.1. Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất ..................................... 36 2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất............. 38 CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất........ 40 3.2. Những hạn chế chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp hoàn thiện ............................................................................................... 41 3.2.1. Hạn chế về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ............................... 41 3.2.2. Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp liên quan đến tặng cho quyền sử dụng đất ............................................................................................................................ 48 3.2.3. Đề xuất giải pháp hoàn thiện ................................................................ 50 3.3. Hạn chế về thực tiễn của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp hoàn thiện ............................................................................................... 52 3.3.1. Hạn chế ................................................................................................. 52 3.3.2. Giải pháp cụ thể hoàn thiện .................................................................. 55 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 58 LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng quan trọng của giao dịch dân sự nói chung, bởi nó là một quan hệ dân sự phổ biến trong cuộc sống của nhân dân ta và là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập và thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất kinh doanh và trong đời sống sinh hoạt hàng ngày. Trên phương diện lý luận, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản. Do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất một tài sản đặc biệt quan trọng, vì thế việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác. Xuất phát từ tầm quan trọng và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Luật đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chẽ và tương đối hoàn thiện về việc xác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tạo nên sự ổn định về quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Tuy nhiên trên thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất ở nước ta diễn ra rất đa dạng, phong phú và trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt của nó do sự tác động của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, dẫn đến những diễn biến phức tạp trong cả nhận thức cũng như trên thực tiễn. Hiện nay, các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và rất phức tạp, có không ít vụ án được xét xử nhiều lần với nhiều cấp xét xử khác nhau nhưng vẫn còn có những thắc mắc, những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau gây nên nhiều tranh luận, bàn cãi... Vì vậy việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để làm rõ cơ sở lý luận và nguyên tắc giải quyết các tranh chấp về lĩnh vực này là một yêu cầu bức xúc, có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Với lý do trên, người viết đã chọn đề tài "Chế định pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài Tặng cho quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp và rộng lớn, có thể được nghiên cứu dưới nhiều góc độ khác nhau. Trong phạm vi của luận văn, người viết chỉ tập trung nghiên cứu khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Nghiên cứu thực tiễn giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân. 3. Phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là Triết học Mác - Lênin. Trong quá trình nghiên cứu, người viết sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê, hệ thống hóa... để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. 4. Kết cấu của luận văn Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được chia thành 03 chương: Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Chương 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam. Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật. CHƯƠNG 1 NHẬN THỨC CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Một số khái niệm có liên quan Trong giao dịch tất cả các giao dịch về đất đai nói chung và giao dịch về tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng, đó là việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng tặng cho, tìm hiểu khái niệm cụ thể về quyền sử dụng đất và khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tìm hiểu như thế nào là quyền sử dụng đất và như thế nào là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Thông qua đó tạo tiền đề để nghiên cứu những vấn đề khác có liên quan. 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên quốc gia, nó có tầm quan trọng đặc biệt trong cuộc sống như là tư liệu sản xuất, là điều kiện quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc gia. Mặt khác, dân số ngày càng tăng, các công trình xây dựng (điện, nước, giao thông...) ngày càng nhiều nên diện tích đất canh tác ngày càng giảm dẫn đến tình trạng nhiều người không có việc làm, thiếu ruộng đất để sản xuất, canh tác, làm mất ổn định xã hội. Việt Nam là một nước đi lên từ nền sản xuất nông nghiệp, là nước xuất khẩu lúa gạo thứ hai trên thế giới, do đó, đất đai càng có vai trò to lớn đối với sự tồn tại và phát triển của nước ta. Hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001) quy định: “Ðất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2003 cũng quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, ở nước ta, đất đai không thuộc sở hữu của bất kỳ một nhân riêng lẻ nào, mà thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là đối với đất đai, người dân không có quyền định đoạt, chiếm hữu mà chỉ có quyền sử dụng mà thôi. Vậy, quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào? Về khái niệm quyền sử dụng đất, hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau. Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ tư pháp: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho... từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất".1 Khái niệm này xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng, quyền khai thác lợi ích từ đất của người sử dụng. Tiến sĩ Lê Xuân Bá thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phận biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất".2 Quan điểm này đã chỉ ra quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể sử dụng đất. Bộ luật dân sự 2005 thì quy định chung về quyền sử dụng tài sản: "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản".3 Với các quan niệm trên thì nhìn chung quyền sử dụng đất được xem xét dưới hai góc độ. Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất. Ở nước ta, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước ta không trực tiếp sử dụng đất đai mà giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng những cách sau: Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể; thông qua xây dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất buộc các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân phải khai thác quyền sử dụng đất trong khuôn khổ các quy định này. Điều đó có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất mà các ý định sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực, đồng thời người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất dưới những nghĩa vụ vật chất cho Nhà nước như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ... 1 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, Từ điển Luật học năm 2006, trang 655 Tiến sĩ Lê Xuân Bá chủ biên, Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam năm 2003, trang 83 3 Điều 192 BLDS 2005 2 Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất có từ Luật Đất đai 1993 nhưng rất hạn chế. Đến khi Luật Đất đai 2003 được ban hành thì quyền sử dụng đất mới hoàn chỉnh và đầy đủ, bao gồm tám quyền năng như: quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không đồng nhất giữa hai loại quyền này vì giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung lẫn hình thức và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau), xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất là một loại quyền không trọn vẹn, đầy đủ. Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất được thể hiện ở các điểm sau: + Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu. + Người sử dụng đất chỉ có một số quyền năng nhất định đối với đất đai theo quy định của pháp luật, đó là quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (bao gồm chín quyền năng). + Không phải người có quyền sử dụng đất hợp pháp nào cũng có đầy đủ chín quyền năng trên. Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất, trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê còn lại ít nhất là năm năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín quyền năng về quyền sử dụng đất. - Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chỉ của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất được giao. Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa quyền sử dụng đất của Nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng có sự khác nhau. Sự khác nhau này biểu hiện trên những khía cạnh sau đây: + Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, các quyền sử dụng đất này là vĩnh cửu, trọn vẹn và không bị ai hạn chế. Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế về diện tích, thời gian, mục đích sử dụng... + Thêm vào đó, quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, trong đó, người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng các hình thức chuyển ngượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, ...theo quy định của pháp luật. Việc thực hiện các quyền này có một số đặc điểm như: đó là các quyền tài sản gắn liền với một tài sản đăc biệt đó là đất đai; phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế; hình thức, trình tự thủ tục thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ, ... Như vậy, quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng. Ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng mang tính trực tiếp và cụ thể. 1.1.2. Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong cuộc sống hàng ngày, con người thường phải tham gia vào nhiều mối quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mối quan hệ xã hội đó chính là hợp đồng dân sự. Thông qua hợp đồng dân sự, con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vật chất nhằm đáp ứng các yêu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày. Như vậy hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phổ biến, thông dụng và diễn ra thường xuyên trong đời sống của con người, nó chiếm giữ một vị trí quan trọng trong việc thiết lập các quan hệ tài sản giữa người với người và đóng một vai trò lớn trong đời sống xã hội. Bên cạnh các giao dịch thông thường trong cuộc sống như mua bán, vay mượn, cầm cố, thế chấp tài sản thì để thỏa mãn các nhu cầu trong sản xuất, tiêu dùng, con người còn tặng cho nhau những tài sản nhất định. Theo quy định tại Điều 465 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS 2005) thì: "Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận". Từ quy định trên của BLDS 2005 ta thấy, cũng như các hợp đồng thông dụng khác, tặng cho tài sản chỉ làm phát sinh quan hệ hợp đồng khi bên được tặng cho nhận tài sản. Như vậy, hợp đồng tặng cho là một hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện ở chỗ: khi bên được tặng cho nhận tài sản thì khi đó quyền của các bên mới phát sinh hay nói cách khác là hợp đồng được coi là ký kết và có hiệu lực khi các bên chuyển giao tài sản. Hợp đồng tặng cho còn là hợp đồng không có đền bù, điều này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đối tượng của hợp đồng tặng cho có thể là động sản, bất động sản hoặc quyền tài sản, mà quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng là một dạng của hợp động tặng cho tài sản. Tuy nhiên do tài sản trong hợp đồng này là quyền sử dụng đất - một tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các tài sản khác. Khái niệm về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nêu tại Điều 722 BLDS 2005 như sau: "Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai". Trên cơ sở quy định như vậy, BLDS 2005 đã quy định về nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Vì quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt, do đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo nội dung được quy định tại Điều 723 BLDS 2005 và phải có xác nhận, đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Về lý luận, khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên được xuất phát dựa trên hai phương diện: - Theo phương diện khách quan thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là do các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ tặng cho phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ thể với nhau. Đây chính là các quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bên tặng cho và bên được tặng cho. Trong BLDS 1995 chưa có quy định nào về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được bổ sung vào BLDS năm 2005 trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2003. - Theo phương diện chủ quan thì: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự, trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tặng cho quyền sử dụng để làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm thỏa mãn các nhu cầu sử dụng đất. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ là sự thỏa thuận để dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên được tặng cho mà nó còn là sự thỏa thuận để làm phát sinh hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng tặng cho tài sản nên nó cũng có đặc điểm là một hợp đồng thực tế, nghĩa là chỉ khi nào bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho và bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất đó thì hợp đồng coi như mới có hiệu lực. Đồng thời hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất còn là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ lợi ích nào. 1.2. Đặc điểm của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho tài sản, do vậy nó cũng có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau đây: 1.2.1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có tác dụng chuyển quyền sử dụng đất Đây là điểm khác biệt của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho thong thường. Điểm khác biệt đó xuất phát từ đối tượng của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bởi đối tượng tài sản tặng cho của hợp đồng chỉ là quyền tài sản còn bản than mảnh đất là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên hợp đồng này không chuyển quyền sở hữu tài sản như hợp đồng tặng cho tài sản thông thường mặc dù, về mặt lý luận, hợp đồng tặng cho được xếp vào nhóm các hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản. Chính vì lẽ đó, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thong qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. 1.2.2. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế Cũng như các hợp đồng tặng cho tài sản khác, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được thể hiện khi bên được tặng cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao theo đúng quy định của pháp luật, nghĩa là tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bên được tặng cho được coi là nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho chuyển giao, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực và quyền của bên được tặng cho mới phát sinh. Do đặc điểm này của hợp đồng tặng cho mà mọi việc thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất đều chưa có hiệu lực khi các bên chưa chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì đối tượng của hợp đồng chính là quyền sử dụng đất - một loại tài sản đặc biệt quan trọng nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định chặt chẽ hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác, đó là sự quy định về chủ thể, điều kiện, hình thức, nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật thì không phải ai có quyền sử dụng đất đều có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bất cứ người nào, đồng thời không phải ai cũng có quyền nhận quyền sử dụng đất và không phải loại đất nào cũng được tặng cho. Việc tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai, vì vậy hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất đai cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây cũng chính là thời điểm mà bên được tặng cho nhận quyền sử dụng đất và quyền của bên được tặng cho cũng phát sinh từ thời điểm này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây chính là một nét riêng của loại hợp đồng này, cho phép ta phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp đồng tặng cho các tài sản thông thường khác. Đối với hợp đồng tặng cho tài sản thông thường thì khi bên được tặng cho nhận tài sản thì hợp đồng có hiệu lực ngay, còn đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì trên thực tế nhiều khi bên tặng cho mặc dù đã lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất và đã giao đất đó cho bên được tặng cho khai thác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vẫn chưa có hiệu lực. Bên được tặng cho mặc dù đã nhận đất, đã khai thác sử dụng đất nhưng theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho này chưa hoàn thành về mặt thủ tục nên chưa làm phát sinh quyền của bên được tặng cho và chưa được Nhà nước công nhận về quyền sử dụng đất này. Do vậy, bên tặng cho vẫn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã giao. 1.2.3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù Trong cuộc sống, con người ta thường sử dụng hợp đồng như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chất cho nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu trong sinh hoạt, tiêu dùng, nhưng ngoài ra con người cũng còn sử dụng hợp đồng như là một phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau. Một trong những phương tiện thường được con người sử dụng để giúp nhau đó là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì tiền đề để hình thành nên nó là các mối quan hệ tình cảm sẵn có giữa các chủ thể, trên cơ sở của mối quan hệ tình cảm ấy, các chủ thể thiết lập với nhau hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giúp đỡ lẫn nhau nhằm thỏa mãn nhu cầu về sử dụng đất. Vì vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù và thường được giao kết trên cơ sở tình cảm và tinh thần tương thân tương ái giữa những người có quan hệ họ hàng thân thuộc hoặc quen biết nhau. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, đặc điểm này được thể hiện ở chỗ: bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho bên được tặng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ trả lại cho bên tặng cho bất kỳ một lợi ích nào. Đây chính là điểm cho phép chúng ta phân biệt giữa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với các hợp đồng dân sự khác như: hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tài sản... 1.3. Các nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Như đã phân tích, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng không có đền bù, có nghĩa là trong hợp đồng này, một bên thực hiện cho bên kia một lợi ích mà không nhận lại từ bên kia một lợi ích nào. Thông thường, các chủ thể trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sử dụng hợp đồng làm phương tiện để giúp đỡ lẫn nhau, hay nói khác đi, việc các chủ thể giao kết hợp đồng dựa trên cơ sở tình cảm, tinh thần tương thân tương ái, giúp đỡ nhau trong lúc khó khăn, hoạn nạn. Mặc dù vậy, việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vẫn phải tuân theo những nguyên tắc nhất định. Chương XXXI BLDS 2005 không có quy định cụ thể về nguyên tắc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, việc giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 389 BLDS 2005. 1.3.1. Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội4 Bộ luật Dân sự quy định cho các chủ thể được tự do giao kết hợp đồng nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần. Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều có thể tham gia giao kết bất kỳ một giao dịch hay hợp đồng dân sự nào, kể cả tặng cho quyền sử dụng đất, nếu muốn. Tuy nhiên, hợp đồng chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết hợp đồng phù hợp với ý chí của nhà nước. Hay nói cách khác, sự tự do ý chí giao kết hợp đồng của các 4 Khoản 1 Điều 389 BLDS 2005 chủ thể phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định – giới hạn lợi ích của các cá nhân khác, lợi ích chung của xã hội và trật tự công cộng. Nếu để các bên tự do vô hạn, thì hợp đồng dân sự sẽ trở thành phương tiện để nhiều người lợi dụng thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật và sẽ là nguy cơ đối với lợi ích chung của xã hội. Vì vậy, phải đi xa hơn nữa trong vấn đề tăng cường sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ pháp luật tư, các việc dân sự… không được bỏ qua một khả năng tối thiểu nào để mở rộng sự can thiệp của nhà nước vào các quan hệ dân luật.5 Chính vì vậy, trong xã hội ta – xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích chung của toàn xã hội (lợi ích cộng đồng) và đạo đức xã hội không cho phép bất cứ cá nhân, tổ chức nào được lợi dụng ý chí tự do để biến những hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đát nói riêng thành phương tiện để vi phạm pháp luật. Bên cạnh việc bảo đảm lợi ích của mình, các chủ thể phải chú ý tới quyền, lợi ích của người khác, của toàn xã hội; tự do của mỗi chủ thể không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Lợi ích của cộng đồng, của toàn xã hội được quy định bởi pháp luật và đạo đức xã hội trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết hợp đồng nói riêng, và trong mọi hành vi của chủ thể nói chung. 1.3.2. Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng6 Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồng dân sự nói chung, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình, đồng thời thể hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự. Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không ai được viện lý do khác biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ dân sự. Hơn nữa, ý chí tự nguyện của cac bên chủ thể tham gia hợp đồng chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện. Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những hợp đồng được giao kết thiếu sự bình đẳng và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể. Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có được giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là một công việc hoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên do chủ quan và khách quan khác nhau. Như chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủ quan bên trong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể. Chính vì vậy, sự thống nhất ý chí của chủ thể giao kết hợp đồng với sự bày tỏ ý chí đó trong nội dung hợp đồng mà chủ thể 5 6 V.I. Lênin toàn tập, tập 36, Nxb.Sự thật, 1959, tr.577 Khoản 2 Điều 389 BLDS 2005 này đã giao kết chính là cơ sở quan trọng để xác định một hợp đồng đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện hay chưa. Hay nói cách khác, việc giao kết hợp đồng chỉ được coi là tự nguyện khi hình thức của hợp đồng phản ánh một cách khách quan, trung thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia hợp đồng. Do đó, theo quy định của pháp luật thì tất cả những hợp đồng được giao kết do bị nhầm lẫn, lừa dối7 hay bị đe doạ8 đều không đáp ứng được nguyên tắc tự nguyện khi giao kết và do đó bị vô hiệu. 1.4. Ý nghĩa của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Trong đời sống giao lưu dân sự, ở mỗi chế độ xã hội khác nhau có những quy định pháp luật khác nhau về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng tựu trung lại thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được hình thành và xây dựng trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con người với nhau. Xuất phát từ mối quan hệ tình cảm, con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày. Với mục đích như vậy nên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có các ý nghĩa sau: - Nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa con người với con người thường được xuất phát từ các mối quan hệ tình cảm nhất định, có thể đó là mối quan hệ họ hàng, ruột thịt như ông bà, cha mẹ tặng cho con cháu quyền sử dụng đất để ở, để sản xuất kinh doanh..., cũng có thể đó là mối quan hệ quen biết như bạn bè hoặc những người trong cùng làng, xã tặng quyền sử dụng đất cho nhau. Việc tặng cho quyền sử dụng đất này dù được hình thành từ bất kỳ mối quan hệ nào thì nó cũng nhằm giúp đỡ nhau trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt của con người, nó thể hiện tình cảm, tình đoàn kết gắn bó và giúp đỡ lẫn nhau giữa người với người trong cuộc sống. Chính vì lẽ đó mà nó có ý nghĩa xã hội sâu sắc, nó nâng cao tình đoàn kết và phát huy tinh thần tương thân tương ái trong nhân dân. - Góp phần thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh: Việc ra đời của chế định về tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những bước tiến mới có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở nước ta nói chung, cũng như pháp luật về đất đai nói riêng, đồng thời nó có ý nghĩa thiết thực trong thực tế cuộc sống. Trước hết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được Nhà nước quy 7 Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó. 8 Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình. định và thừa nhận nên mọi người đã coi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một phương tiện pháp lý quan trọng, đảm bảo cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh. Chính yếu tố này đã thúc đẩy con người tặng cho nhau quyền sử dụng đất để khai thác, sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác khi Nhà nước công nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực, tức là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên được tặng cho, điều đó sẽ thúc đẩy bên được tặng cho gắn bó hơn với đất đai mà họ được sử dụng, họ sẽ tích cực đầu tư công sức để cải tạo đất đai đồng thời ra sức tăng gia sản xuất hoặc đẩy mạnh kinh doanh trên phần đất của mình. Như vậy với việc quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh của nhân dân, nó điều phối và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách hợp lý và có hiệu quả, góp phần làm cho sản xuất, kinh doanh ngày càng phát triển. - Là cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất: Mặc dù Nhà nước thừa nhận người sử dụng đất hợp pháp có quyền tặng cho người khác quyền sử dụng đất của mình nhưng phải theo đúng các quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên trên thực tế có một số người tặng cho nhau quyền sử dụng đất nhưng không tiến hành làm các thủ tục chuyển quyền mà vẫn giao đất cho nhau sử dụng và trong quá trình sử dụng phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này thường được kiện ra Tòa án và cơ quan Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để giải quyết, nếu giữa hai bên tranh chấp đã làm hợp đồng và hoàn tất các thủ tục về tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật thì bên được tặng cho có quyền sử dụng đất vì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực pháp luật, ngược lại nếu hai bên chưa tiến hành hoàn tất hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất chưa được chuyển giao cho bên được tặng cho nên bên được tặng cho chưa được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất này. Như vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để Tòa án căn cứ vào đó giải quyết các tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. - Tạo sự thuận lợi cho Nhà nước trong việc quản lý đất đai: Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hợp đồng tặng cho được pháp luật quy định tương đối chặt chẽ, với sự quy định cụ thể về điều kiện, nội dung và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, Nhà nước đã kiểm soát và theo dõi được sự dịch chuyển quyền sử dụng đất của các chủ thể tặng cho nhau. Theo quy định của pháp luật thì việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Thông qua việc đăng ký này, Nhà nước theo dõi, kiểm soát được các biến động về việc sử dụng đất, nắm được tình hình tặng cho quyền sử dụng đất giữa các chủ thể trong xã hội, đồng thời phát hiện được việc trốn thuế của các chủ thể khi chuyển nhượng đất cho nhau nhưng lại ẩn dưới dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, từ đó có các biện pháp quản lý đất đai một cách chặt chẽ, khoa học. 1.5. Lược sử các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất 1.5.1. Giai đoạn trước năm 2003 Ở nước ta, quyền tặng cho quyền sử dụng đất mặc dù đến Luật đất đai năm 2003 mới được quy định, nhưng trên thực tế việc tặng cho đất đai đã hình thành từ lâu, có thể nói quyền tặng cho này đã manh nha xuất hiện từ thời Nhà nước phong kiến. Các triều đại phong kiến bên cạnh việc cho phép mua bán, cầm đợ đất đai thì tặng cho đất đai tuy chưa được quy định cụ thể nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, điều này được lý giải bởi việc quy định và bảo vệ các hình thức sở hữu về đất đai của Nhà nước. Trong các triều đại phong kiến Việt Nam, thường tồn tại hai hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân về ruộng đất, sở hữu tư nhân về ruộng đất chính thức được Nhà nước phong kiến Lý - Trần thừa nhận bằng các đạo chiếu 1135, 1142. - Chiếu 1135 quy định: "Cấm những người đã bán ruộng ao không được trả tăng tiền lên để chuộc lại".9 - Chiếu 1142 quy định: "Những người bán đứt ruộng đất đã có văn khế rồi thì không được chuộc lại nữa, làm trái bị phạt 80 trượng".10 Nhà nước Lý - Trần ngoài việc thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì còn bảo vệ quyền sở hữu tư nhân, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các sở hữu chủ, cụ thể như sau: - Chiếu 1028 quy định về lệnh xử phạt binh lính cướp của dân: "Ai cướp bóc của dân thì chém".11 - Chiếu 1043 quy định: "Kẻ nào ăn cắp lúa má và tài vật của dân đã thành xử 100 trượng, chưa thành mà cố ý gây thương tích xử tội lưu". 12 9 Việt sử thông giám cương mục, Quyển 5, Nxb. Văn Sử Địa, Hà Nội năm 1975, tr. 36 Việt sử thông giám cương mục, Quyển 5, Nxb. Văn Sử Địa, Hà Nội năm 1975, tr.39 11 Đại việt sử ký toàn thư, tập I, quyển 2, bản dịch Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội năm 1983, tr. 257 12 Đại việt sử ký toàn thư, tập I, quyển 2, Nxb Khoa học xã hội, Hà Nội năm 1983, tr 243 10 Như vậy pháp luật thời Lý - Trần chưa quy định về khế ước tặng cho đất đai nhưng Nhà nước đã thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, đồng thời bảo vệ quyền sở hữu tư nhân này, điều đó cho thấy Nhà nước Lý - Trần đã tôn trọng, cho phép người sở hữu tư nhân về ruộng đất có quyền định đoạt tài sản của mình như quyền mua bán, cầm đợ, thừa kế hay tặng cho đất đai v.v... Đến thời Lê, với việc ban hành bộ Quốc Triều Hình luật 1483 (Bộ luật Hồng Đức) thì các quy định về hợp đồng và sở hữu đã được phát triển và hoàn thiện hơn. Trong đó đáng chú ý là các quy định pháp luật về quyền sở hữu, nhất là sở hữu ruộng đất rất được coi trọng. Cùng với việc quy định về quyền sở hữu ruộng đất, pháp luật thời Lê cũng quy định về hình thức giao dịch đất đai như: cầm cố, mua bán, thừa kế... phải được thể hiện dưới dạng văn khế (khế ước) viết và phải có sự bình đẳng, tự nguyện của hai bên, cũng như có sự chứng kiến của quan lại thì khế ước đó mới có hiệu lực. Quốc Triều Hình Luật quy định: "Những người làm chúc thư văn khế mà không nhờ quan trưởng trong làng viết thay và chứng kiến thì phạt 80 trượng, phạt tiền theo việc nặng nhẹ, chúc thư văn khế ấy không có giá trị. Nếu biết chữ mà viết lấy thì được".13 Với việc quy định trên của pháp luật về chế độ sở hữu tư nhân đất đai, chứng tỏ rằng Luật pháp phong kiến nhà Lê tuy chưa quy định cụ thể về việc tặng cho đất đai nhưng cũng thừa nhận và không cấm việc tặng cho đất đai khi chúng không vi phạm pháp luật. Sang thời nhà Nguyễn, vào năm 1815 Bộ Hoàng Việt Luật Lệ (Bộ luật Gia Long) được ban hành. Thời kỳ này sở hữu tư nhân về đất đai phát triển mạnh mẽ, quyền tư hữu về đất đai được thể hiện trong các giao dịch dân sự như: mua bán, cầm cố, trao đổi, thừa kế v.v... được triều đại nhà Nguyễn thừa nhận và bảo vệ, mọi hành vi xâm hại đến quyền tư hữu ruộng đất đều bị trừng phạt nghiêm. Trong Hoàng Việt Luật Lệ có quy định: "Phàm đem bán trộm ruộng đất người khác, đem đất mình cày cấy không nổi đổi cho người khác và mạo nhận đất ruộng người khác là của mình như chữa trong giá tiền thiết lập văn khế loại bán có thể chuộc lại được và xâm chiếm đất ruộng người ta; ruộng 1 mẫu, nhà 1 gian trở xuống thì phạt 50 roi, mỗi 5 mẫu ruộng, 3 gian nhà thì thêm một bực tội, mút tội là 80 trượng, đồ 2 năm. Liên hệ đến ruộng đất của quan thì tăng 2 bậc".14 Như vậy, với sự công nhận và bảo vệ của Nhà nước về sở hữu tư nhân đất đai, có thể thấy: Việc tặng cho tài sản trong đó có đất đai là những giao dịch dân sự được pháp luật nhà Nguyễn thừa nhận và không cấm nếu việc tặng cho này không trái với quy định của pháp luật. 13 14 Điều 366 Quốc Triều Hình Luật Điều 87 Hoàng Việt Luật Lệ |
