Thời hạn sử dụng chung cư là bao lâu. Hầu hết các chung cư trên thế giới, đặc biệt ở Việt Nam, đều được quy định về thời hạn sử dụng và sở hữu nhằm đảm bảo cân bằng quỹ đất, đa dạng hóa các loại hình nhà ở và đảm bảo sự an toàn cho đời sống dân cư. Ở Việt Nam, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa theo căn cứ quy định của Luật Nhà ở 2014 và một số Thông tư, Nghị định khác có liên quan. Theo quy định tại điều 123, luật Nhà ở 2014: “Việc mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng có công chứng. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua”. Tại khoản 1 điều 98, luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường”. Về mức độ phân hạng cần căn cứ theo thông tư 31/2016/TT-BXD, theo đó, mỗi công trình căn hộ được phân thành 3 hạng A, B, C, tùy vào mật độ xây dựng, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu,…  Việc phân hạng chung cư được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh việc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến mức giá dịch vụ, quản lý chung cư. Đây là cơ sở để áp dụng mức giá dịch vụ quản lý, vận hành chung cư theo khung giá đã được UBND cấp tỉnh ban hành. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo đó cũng được phân thành nhà chung cư sở hữu lâu dài và nhà chung cư sở hữu có thời hạn, tùy thuộc vào phân loại công trình, chất lượng công trình đối với từng dự án đầu tư và được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cũng như những tài sản khác, khi trải qua một thời gian dài sử dụng, do các tác động khách quan từ thiên nhiên và tác động chủ quan từ phía người sử dụng, các căn hộ chung cư đến lúc sẽ xuống cấp, hư hỏng, nếu tiếp tục sử dụng sẽ nguy hiểm đến tính mạng con người. Vì vậy, sau một thời gian sử dụng, nhà chung cư được kiểm định căn cứ vào cấp công trình xây dựng. Niên hạn sử dụng nhà chung cư Khoản 1, điều 99, luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định: Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm; Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm; Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý. Việc tổ chức kiểm định cũng được thực hiện trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng (Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014). Quy định về thời hạn sử dụng chung cư phụ thuộc vào cấp công trình như trên đã phần nào tạo thêm cơ hội cho chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản của các nhà đầu tư, đồng thời cũng khuyến khích các họ mạnh dạn trong việc bỏ đồng vốn xây dựng các công trình có chất lượng, phù hợp quy chuẩn, qua đó đem lại cuộc sống an toàn, bền vững cho các hộ dân. Hết niên hạn sử dụng nhà chung cư Tại điểm a, khoản 2, điều 99, luật Nhà ở 2014 có quy định trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt. Còn đối với trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 điều 99 luật nhà ở 2014 khi hết niên hạn sử dụng nhà ở. Cũng theo quy định tại khoản 3 của bộ luật này, trong trường hợp nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới. Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt. Quyền lợi của người có quyền sở hữu nhà chung cư Tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở) có quy định các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư. Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng. Nếu chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định tại điều 36 của luật Nhà ở 2014. Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc bố trí chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại cũng như việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên. Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Như vậy, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư đã được đảm bảo hơn. Qua đó, các hộ gia đình, cá nhân sẽ an tâm hơn khi lựa chọn nhà chung cư làm nơi an cư lạc nghiệp.
Cần bảo vệ quyền của người mua Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đưa ra phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình. Theo đó, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn 50, 70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay. Cần phân biệt giữa sở hữu lâu dài và 50 năm. Sở hữu lâu dài thì đất đó vẫn của người mua kể cả trường hợp niên hạn công trình bị hết, còn nếu thời hạn 50 năm, hết thời gian đó, nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ bao gồm đất. Giả sử, tại thời điểm 50 năm sau, vị trí đó được quy hoạch lại không phải tòa nhà chung cư nữa mà là một công trình công cộng hoặc tuyến đường giao thông thì nhà nước được quyền thu hồi không bồi thường do hết thời hạn. Từ phân tích trên, ông Lê Hữu Nghĩa - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho hay, tùy từng quốc gia trên thế giới, có nước cho sở hữu 50 năm, có nước 70 năm, thậm chí 99 năm và cũng có nước thời hạn lâu dài. Đương nhiên, thời hạn 50 năm hay lâu dài thì quyền lợi đi kèm và giá mua khác nhau. Người dân luôn mong muốn sở hữu vĩnh viễn nhưng cần hiểu rằng, những tòa chung cư chỉ tồn tại giới hạn theo độ bền. Hiện nay, Luật Xây dựng quy định, đối với công trình chung cư độ bền là 50 năm. Sau 50 năm phải thực hiện giám định lại, nếu công trình đó chất lượng còn tốt thì cho tiếp tục sử dụng, có thể gia hạn 20 năm. Kết thúc 20 năm lại giám định nữa. Trong trường hợp chất lượng công trình tại thời điểm giám định không đảm bảo thì buộc phải phá dỡ. Câu chuyện là tại thời điểm phá dỡ, sẽ giải quyết như thế nào cho người dân? Không lẽ họ mất trắng tài sản và ra đường? Theo quan điểm của ông Nghĩa, nếu phá dỡ công trình sau 50 năm thì quyền của người dân đối với miếng đất đó vẫn phải được bảo vệ. Người dân không phải tốn tiền mua lại đất nhưng cần bỏ tiền cùng xây dựng lại tòa nhà đó. Ví dụ, chung cư có 100 căn hộ, cần 100 tỷ đồng để xây dựng lại sau 50 năm thì tất cả những hộ dân ở đó, mỗi hộ cần đóng 1 tỷ đồng để tạo nên diện mạo mới của tòa chung cư, rồi họ lại được tái định cư ở đúng căn nhà cũ với thiết kế và xây dựng y chang. Đồng nghĩa, người dân tiếp tục sử dụng vòng đời mới của căn nhà. Ngoài ra, một số tòa nhà đã xuống cấp không ở được nhưng tỷ lệ người dân không đồng thuận đi dù chỉ chiếm 3-5% nhưng cũng không thể nào giải tỏa được. Việc quy định chung cư có thời hạn sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước nhanh chóng thu hồi đất, tháo dỡ công trình, đảm bảo an toàn cho người dân đang sinh sống và làm đẹp bộ mặt đô thị. “Dự thảo Luật không phải bỏ đi câu chuyện sở hữu lâu dài, vĩnh viễn mà là đa dạng hóa sản phẩm cho người dân lựa chọn. Hiện tại, hầu như các chủ đầu tư chung cư tại TP.HCM là bán sở hữu lâu dài. Đối với dự án đã tồn tại, người dân đang ở đương nhiên không thay đổi”, đại diện HoREA nói. Quan trọng là mức thuế phải đóng Trong khi đó, ông Phạm Trọng Phú - đại diện Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Titanium - cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến có nhiều điểm không không hợp lý. Thứ nhất, nếu quy định căn hộ chung cư chỉ có thời hạn 50 năm thì nhà mặt đất sẽ tăng giá cao do tính chất sở hữu lâu dài. Từ đó, tác động tới thị trường BĐS. Thứ hai, chung cư chỉ cho thời hạn 50 năm thì chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn vì tồn kho nhiều. Người dân giảm nhu cầu mua căn hộ do tâm lý muốn sở hữu lâu dài. Dự án không bán được, thiếu vốn xoay vòng nên không thể triển khai các dự án tiếp theo. Hệ lụy, nhiều ngành nghề ăn theo BĐS sẽ đi xuống, ảnh hưởng chung nền kinh tế. Thứ ba, nhà là tài sản lớn đối với người dân, quy định sở hữu 50 năm nghĩa là sau thời hạn đó, người dân gần như mất đi toàn bộ tài sản của mình. Trái với quan điểm trên, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho biết, nếu trả tiền một lần mà sở hữu vô thời hạn thì quá rẻ. Có thể dùng cách người dân được trả tiền sở hữu cho 50-70 năm rồi hết thời gian đó sẽ trả tiền tiếp. Bên cạnh đó, khi người dân được quyền sở hữu dài hạn, yếu tối này sẽ bị lợi dụng và BĐS như một thị trường đặc biệt, là nơi đầu cơ tài sản vô thời hạn. Đây là điều rất bất cập đối với lĩnh vực BĐS nhà ở. Ông Võ cho rằng, có thể có cả loại hình nhà ở dài hạn và thời hạn 50 năm tồn tại song song. Miễn sao cần cụ thể loại nhà nào có mức thuế đóng theo là bao nhiêu. Nếu muốn chỗ ở lâu dài thì đương nhiên người dân phải chịu thuế cao, muốn ở ngắn hạn thì nộp thuế thấp. Trần Chung |
