Tìm hiểu về thủ tục và lệ phí khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư. Show Đất vườn là gì? - Đất vườn trên thực tiễn Hiện nay pháp luật không có quy định hay định nghĩa cụ thể về đất vườn nhưng căn cứ trên thực tế có thể hiểu đất vườn là đất sử dụng để làm vườn. Trên diện tích đất vườn thường trồng các loại cây hàng năm và các cây lâu năm như các loại cây ăn quả, cây cảnh hoặc trồng xen kẽ cây hàng năm với cây lâu năm. - Đất vườn trên văn bản pháp luật Như đã nói ở trên, hiện nay pháp luật chưa có định nghĩa cụ thể dành cho đất vườn, tuy nhiên tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất đai được phân chia thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Tại Điều 103 Luật Đất đai 2013 cũng có quy định về phần diện tích đất vườn, ao trong cùng thửa đất ở (diện tích đất có nhiều mục đích sử dụng). Đất thổ cư là gì? Đất thổ cư là một cụm từ thường được dùng để chỉ đất phi nông nghiệp. Theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT quy định thổ cư (đất ở) là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một diện tích đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp nhà ở riêng lẻ nhưng vẫn có vườn, ao gắn liền) đều được công nhận là đất thổ cư. Đất thổ cư bao gồm đất ở đô thị (ODT) và đất ở nông thôn (ONT) hoặc các loại đất có mục đích khác như đất xây dựng trụ sở, cơ quan.  Thủ tục chuyển đổi đất Bước 1: Căn cứ vào khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về quy định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Nếu có nhu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải thực hiện chuẩn bị các hồ sơ và các loại giấy tờ như sau: - Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu đã được quy định sẵn. - Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. - Căn cước công dân trùng của người có quyền sử dụng đất. Bước 2: Những cá nhân, tổ chức có nhu cầu nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường Xã (Huyện, Quận) nơi có đất sau khi đã chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định. Nếu như hồ sơ đã chuẩn bị được xác nhận rằng vẫn chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì các cán bộ sẽ yêu cầu người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn thành hồ sơ theo đung quy định trong thời gian không quá 03 ngày làm việc. Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm kiểm tra và thẩm định hồ sơ, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; xác minh thực địa và hướng dẫn người dân thực hiện nộp đầy đủ lệ phí theo đúng quy định của pháp luật. Tiếp đến, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình UBND các cấp cao hơn quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu như hồ sơ đã được thông qua, thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý hồ sơ, cơ sở dữ liệu đất đai địa chính. Bước 4: Gửi trả kết quả cho người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thủ tục hành chính chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang thổ cư được thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ và không quá 25 ngày đối với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo và vùng có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn. Phí chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư, bao gồm : - Tiền sử dụng đất ( được tính cho các hộ gia đình hoặc cá nhân) Trường hợp 1: Từ đất vườn, ao trong cùng diện tích đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất thổ cư sang làm đất thổ cư. Lưu ý, nếu như đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc đã được tách thành các mảnh đất riêng sang đất ở do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 tách thành. Nếu nằm trong trường hợp trên, thì công thức tính là: Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) Cần lưu ý: Diện tích đất ở của không được vượt quá hạn mức công nhận đất ở được cơ quan nhà nước quy định. Do đó, cần kiểm tra hạn mức công nhận đất ở tại địa phương trước khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn lên thổ cư. Gia đình ông Hệ làm đơn chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở và đã được UBND huyện quyết định cho phép chuyển đổi. Khi hồ sơ nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất chuyển qua Chi cục Thuế thì đơn vị thuế cho biết đất chuyển đổi của gia đình ông Hệ bị vượt định mức đất ở. Vị trí đất vườn của gia đình ông đã được UBND huyện quy định và áp giá theo bảng giá đất của UBND tỉnh năm 2019-2024 là 1,7 triệu đồng/m2. Ông Hệ hỏi, theo quy định hiện hành thì gia đình ông bị vượt định mức bao nhiêu? Khi bị vượt định mức đất ở như thế thì cách tính thuế phải nộp là như thế nào? Trong trường hợp của gia đình ông, cơ quan thuế có được phép ra thông báo thuế khi đất bị vượt định mức không hay phải xin ý kiến của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường? Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh trả lời vấn đề này như sau: Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định: "Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất 2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Tại Khoản 2, Điều 17 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định: "Điều 17. Trách nhiệm của các cơ quan và người sử dụng đất trong việc xác định và tổ chức thu tiền sử dụng đất 2. Cơ quan tài nguyên và môi trường, văn phòng đăng ký đất đai: Xác định địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm bàn giao đất thực tế (đối với trường hợp được giao đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành) làm cơ sở để cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp". Tại Khoản 4, Điều 10 Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất quy định: "Điều 10. Trách nhiệm của cơ quan tiếp nhận hồ sơ 4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đấtKhoản 4, Điều 7 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính quy định: "Điều 7. Xác định hạn mức giao đất ở để tính thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất: 4. Căn cứ Phiếu chuyển thông tin địa chính do cơ quan tài nguyên môi trường cung cấp, trong đó có xác định diện tích đất trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; cơ quan thuế tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân...". Căn cứ các quy định và hướng dẫn nêu trên, trường hợp ông Trần Ngọc Hệ làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đã được UBND huyện ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất ở; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Ninh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định: Địa điểm, vị trí, diện tích đất trong và ngoài hạn mức, mục đích sử dụng đất, theo đó phần diện tích vượt hạn mức cụ thể là bao nhiêu, đề nghị ông liên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Yên Phong để biết thêm chi tiết. Căn cứ Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển sang, Chi cục Thuế Khu vực Từ Sơn- Yên Phong tính và ra thông báo tiền sử dụng đất phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định. Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh hướng dẫn để ông biết và thực hiện. Trong quá trình thực hiện nếu có điều gì vướng mắc, đề nghị ông liên hệ với Cục Thuế tỉnh Bắc Ninh (Phòng Quản lý hộ kinh doanh, các nhân và thu khác - Điện thoại: 0222 3 893 221 hoặc Chi cục Thuế khu vực Từ Sơn - Yên Phong - Điện thoại liên hệ: 0222 3 760 730) để được hướng dẫn và giải đáp. Chuyển đổi đất vườn sang đất ở mất bao lâu?Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Chuyển đổi đất vườn sang đất ở hết bao nhiêu tiền?Như vậy, nếu gia đình bạn chuyển hết phần đất vườn sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp). Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở hết bao nhiêu tiền?Nếu diện tích đất trồng cây lâu năm của bạn thuộc một trong các trường hợp này thì khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chệnh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết ... Bao nhiêu tiền một mét đất thổ cư?- Giá đất thổ cư tại các xã đồng bằng: Dao động ở mức 35.000 đồng/m2 đất đến 12.000 đồng/m2 là mức giá cao nhất đối với diện tích 1m2. - Đối với đất tại các xã Trung du: Mức giá tối thiểu cho 1m2 đất ở là 30.000 đồng/m2 và giá cao nhất là 7.000.000 đồng/m2. |
