Tuy nhiên, các quy định của Luật Đất đai năm 2013 về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất còn nhiều bất cập, hạn chế. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường đất đai, nguy cơ tham nhũng đất đai. Show Để phù hợp hơn với thực tiễn phát triển của thị trường đất đai hiện nay cũng như tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước, nhiều chuyên gia và nhà khoa học đã góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), góp phần hoàn thiện các quy định trong Dự thảo Luật về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Góp ý về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Tiến sỹ Đỗ Xuân Trọng, Khoa Luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho biết: Hiện nay, tại khoản 4 Điều 160 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 6 tháng. Với quy định trên, Tiến sỹ Đỗ Xuân Trọng cho rằng, đang còn một số bất cập nhất định. Cụ thể, hiện nay, giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể là giá thị trường thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc có thể là giá cụ thể và cả 2 loại giá này. Đặc biệt là giá đất cụ thể mặc dù do Nhà nước ban hành đều có khả năng biến động rất cao trong thời gian ngắn dưới sự tác động của các yếu tố cung – cầu trên thị trường. Nếu giữ nguyên thời hạn được quyết định giá đất “không quá 6 tháng” trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất sẽ dễ dẫn đến việc cố tình xử lý giá hoặc có sự lựa chọn thời điểm thị trường bất động sản thấp để trục lợi, mang lại lợi ích nhóm, cá nhân. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường đất đai, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Tiến sỹ Đỗ Xuân Trọng đề xuất cần sửa đổi quy định vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng: bỏ quy định về thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong khoảng thời gian “không quá 6 tháng”, thời điểm xác định giá đất là tại thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất. Đồng quan điểm trên, Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân Hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định bổ sung tiền thuê đất đối với một số loại dự án, loại đất phát sinh như: Đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không… Để đảm bảo tính đầy đủ hơn, tránh thất thoát và đảm bảo phù hợp với thực tế, xu hướng phát triển của các loại đất mới, theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên bổ sung thu tiền thuê đất hàng năm đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt; đất hình thành sau lấn biển (đối với nhà đầu tư không phải nhà đầu tư đã thực hiện dự án lấn biển). Quy định chi tiết hơn việc thu tiền đất đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh. Dự thảo Luật cần nêu rõ là nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích/gia hạn sử dụng đất theo mức giá nào (giá sát với giá thị trường). Theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, tại Khoản 48 Điều 3 dự thảo Luật có định nghĩa: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Định nghĩa này chưa nói lên được bản chất của khoản thu này. Về mặt kinh tế, Phó Giáo sư, Tiến sỹ Đinh Dũng Sỹ kiến nghị, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải làm rõ bản chất kinh tế cũng như pháp lý về khoản thu “tiền sử dụng đất” khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất và những trường hợp khác. Mặt khác, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần phải làm rõ cơ sở pháp lý nào, căn cứ vào nghĩa vụ pháp lý nào của người dân để quy định về khoản thu tài chính này, nếu đối chiếu với Điều 47 Hiến pháp là: “mọi người có nghĩa vụ nộp thuế theo luật định”. Khi đã xác định rõ và thuyết phục bản chất kinh tế cũng như pháp lý của loại khoản thu này thì cần đặt lại tên cho khoản thu này một cách chính xác hơn. Xin hỏi đối tượng thu tiền sử dụng đất gồm những ai và căn cứ tính tiền sử dụng đất là gì? - Bảo Khanh (Trà Vinh) Đối tượng thu tiền sử dụng đấtCăn cứ quy định tại Điều 2 thì đối tượng thu tiền sử dụng đất gồm: (1) Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây: - Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; - Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa); - Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. (2) Người đang sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa trong các trường hợp sau: - Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có nguồn gốc được giao không thu tiền sử dụng đất, nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa; - Đất nông nghiệp có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có thu tiền sử dụng đất; - Đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất chuyển sang sử dụng làm đất ở có thu tiền sử dụng đất; - Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất nay chuyển sang sử dụng làm đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. (3) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 01/7/2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 .  Căn cứ tính tiền sử dụng đất là gì? (Hình từ internet) Căn cứ tính tiền sử dụng đấtCăn cứ quy định tại Điều 3 và Khoản 1 Điều 2 thì người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau: (1) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất. (2) Mục đích sử dụng đất. (3) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: - Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức quy định phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi lựa chọn. Hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của việc kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở được áp dụng tính thu tiền sử dụng đất; nếu bị phát hiện kê khai gian lận sẽ bị truy thu nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai và bị xử phạt theo quy định của pháp luật về thuế. - Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong các trường hợp sau: + Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức. + Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. - Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại áp dụng để xác định tiền sử dụng đất trong các trường hợp: + Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; + Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức. Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp quy định nêu trên. - Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm. Thời điểm khảo sát để xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện từ ngày 01 tháng 10 hàng năm. Các chi phí liên quan đến việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (bao gồm cả chi phí thuê tổ chức tư vấn trong trường hợp cần thiết) được chi từ ngân sách theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước. Việc lựa chọn tổ chức tư vấn khảo sát, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định thì áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành của năm trước đó để xác định tiền sử dụng đất phải nộp và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm về việc thất thu ngân sách do chậm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có). Tính tiền sử dụng đất khi nào?Theo khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Giá đất tính tiền sử dụng đất do ai ban hành?Tại Khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai năm 2013 quy định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do UBND cấp tỉnh quyết định. Giá đất được tính như thế nào?Căn cứ xác định giá đất bao gồm: mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; thời hạn sử dụng đất, đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác ... Tiền sử dụng đất theo giá đất ở là bao nhiêu?- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, ... |
