Hiện nay có nhiều người mua thắc mắc về giá trị cũng như tính pháp lý của hai loại hợp đồng là Hợp đồng mua bán và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng khi mua bán nhà đất. Vậy hai loại Hợp đồng này có gì khác và giống nhau. Show  Về điểm chung, Hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng đều là Hợp đồng dân sự, là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng mua bán.Là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nhận tài sản và chi trả tiền cho bên bán. Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Ngoài ra các bên tham gia hợp đồng có thể thỏa thuận các điều khoản về: Chất lượng, giá và phương thức thanh toán, Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, Địa điểm giao tài sản, Phương thức giao tài sản, Trách nhiệm giao vật không đúng chủng loại, Trách nhiệm do giao vật không đúng số lượng, Thời điểm chịu rủi ro.. Như vậy ở đầy mua bán tài sản bao hàm rất rộng các đối tượng của hợp đồng. Điều 163 của Bộ luật Dân sự năm 2005 tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu…) và các quyền tài sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng, quyền sở hữu nhà ở…). Trong quy định của bộ luật dân sự, luật nhà ở có quy về giao dịch nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà ở có sẵn và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai) – Trực tiếp liên quan đến “quyền sở hữu tài sản sản”. Hay nói đơn giản là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Tại Việt Nam xuất phát từ chế độ chính trị Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Hợp đồng cho sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng chi trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Tên, địa chỉ của các bên; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng. Ở đây đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai là hàng hóa đặc biệt mà cá nhân, pháp nhân hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng theo quy định.
Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest
(ĐTCK) Khi nào là “góp vốn”, khi nào là “mua bán” và khi nào là “chuyển nhượng” đối với cổ phần”? Một câu hỏi tưởng như đơn giản nhưng hiện đang có sự nhầm lẫn mang tính hệ thống trong thực tế giao dịch kinh doanh chứng khoán. Nhầm lẫn từ một bản án Vào đầu năm 2020, trong một phiên toà phúc thẩm vụ án kinh doanh thương mại diễn ra tại thành phố Hà Nội, Toà án đã ra một bản án tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng giữa một ngân hàng và một khách hàng cá nhân. Nguyên nhân, diễn biến của giao dịch tín dụng bị tuyên vô hiệu như sau: Ngân hàng cho vị khách hàng cá nhân vay vốn để tiến hành các giao dịch chứng khoán trên tài khoản giao dịch chứng khoán đã mở tại một công ty chứng khoán. Từ số tiền vay, vị khách hàng vay, kiêm nhà đầu tư cá nhân, đã thực hiện giao dịch đầu tư, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng các cổ phiếu niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán. Khoản vay của vị khách hàng cá nhân này được bảo đảm bằng toàn bộ số chứng khoán duy trì trong tài khoản giao dịch chứng khoán của khách hàng với sự hỗ trợ phong tỏa của công ty chứng khoán. Hoạt động kinh doanh ban đầu thuận lợi nhưng sau đó do thị giá cổ phiếu biến động và việc tính toán đầu tư không chuẩn xác, dẫn đến khoản lỗ kéo dài của vị khách hàng. Cho đến một ngày khách hàng này vừa không trả được nợ, vừa phản kháng việc xử lý tài sản bảo đảm, nên ngân hàng phải khởi kiện ra Toà án. Thế nhưng, khi giải quyết vụ án, Toà án cấp phúc thẩm nhìn nhận rằng khoản vay của khách hàng đã vi phạm quy định tại khoản 6, Điều 126, Luật Các tổ chức tín dụng 2010: “Tổ chức tín dụng không được cho vay để góp vốn vào một tổ chức tín dụng khác trên cơ sở nhận tài sản bảo đảm bằng cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng nhận vốn góp”. Theo quan điểm của Toà án, thì việc nhà đầu tư kia dùng tiền vay để kinh doanh cổ phiếu niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán là hoạt động góp vốn vào tổ chức tín dụng khác, vi phạm quy định nêu trên. Một khi được coi là đã vi phạm điều cấm của Luật Các tổ chức tín dụng, thì đó là cơ sở để tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu theo Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, hóa ra đã có sự nhầm lẫn từ phía Toà án này. Sự nhầm lẫn của Tòa nằm ở chỗ không phân biệt được đâu là “góp vốn” đâu là “chuyển nhượng cổ phần”. Rất đơn giản để lý giải rằng, “góp vốn” là việc nhà đầu tư chuyển giao nguồn vốn thuộc sở hữu của mình để chuyển hóa thành vốn điều lệ mới của doanh nghiệp. Gốc của nơi lưu giữ khái niệm về góp vốn chính là Luật Doanh nghiệp. Khoản 13, Điều 4, Luật Doanh nghiệp có quy định: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập.” Với quy định trên, thì chỉ có thể gọi là “góp vốn” trong hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất, nhà đầu tư chuyển giao tiền, tài sản khác để hình thành vốn điều lệ ban đầu của công ty; trường hợp thứ hai, nhà đầu tư chuyển giao tiền, tài sản khác để tăng thêm vốn điều lệ của công ty. Ví dụ khi một ngân hàng mới thành lập như trường hợp gần đây của các ngân hàng Bưu điện Liên Việt, Bảo Việt, TienPhongBank, thì do vốn điều lệ chưa có, các cổ đông sẽ chuyển giao nguồn vốn sở hữu của chính họ, đóng góp ban đầu để hình thành nên vốn điều lệ của Ngân hàng. Đó là “góp vốn”! Sau đó, nếu ngân hàng muốn tăng vốn từ 3.000 tỷ đồng lên 5.000 tỷ đồng, các cổ đông lại chuyển giao tiếp nguồn vốn sở hữu của họ cho ngân hàng để tăng vốn lên 5.000 tỷ đồng. Đó cũng là “góp vốn”!. Còn thế nào là “chuyển nhượng” cổ phần? Đơn giản đó là khi các cổ đông chuyển giao cổ phần của họ cho người khác mà không dẫn đến sự thay đổi vốn điều lệ của doanh nghiệp. Ví dụ: Cổ đông A sở hữu 1.000.000 cổ phần chiếm tỷ lệ 10% trong tổng số vốn điều lệ của doanh nghiệp. Cổ đông A chuyển nhượng số cổ phần này cho nhà đầu tư B. B sẽ thay thế A trở thành cổ đông sở hữu 1.000.000 cổ phần, chiếm tỷ lệ 10% trong tổng số vốn điều lệ doanh nghiệp. Trường hợp này, vốn điều lệ doanh nghiệp không thay đổi, không tăng giảm. Đó là “chuyển nhượng” cổ phần. Hệ luỵ từ những sự nhầm lẫn Nhầm lẫn trong việc hiểu và vận dụng pháp luật là điều không hiếm. Tuy nhiên, nếu sự nhầm lẫn đó rơi vào những nơi then chốt bảo đảm điều kiện cho pháp luật thực thi, thì đó là thảm họa. Trong trường hợp của ngân hàng nêu trên, sự nhầm lẫn tai hại của Tòa án đã dẫn đến một hậu quả đáng tiếc cho ngân hàng. Toàn bộ số tiền lãi vay ngân hàng không được thu vì hợp đồng tín dụng bị tuyên vô hiệu. Trong khi đó, để có số tiền cho vị khách hàng cá nhân vay, ngân hàng cũng phải đi huy động vốn, cũng phải trả lãi, thậm chí mất nhiều chi phí nghiệp vụ trong hoạt động cho vay. Đúng hay sai trong các tranh chấp giao dịch, thì nơi phán quyết cuối cùng là tòa án. Luật pháp ghi nhận quy định ra sao, thì người diễn giải áp dụng cuối cùng là tòa án. Tòa nhầm lẫn trong áp dụng quy định, thì hậu quả là các quy định pháp luật bị tê liệt, biến đổi hoàn toàn về ý nghĩa, nội dung. Không chỉ giới tòa án nhầm lẫn, trên thực tế trong hoạt động quản lý Nhà nước về lĩnh vực tài chính, thị trường vốn, nhiều cơ quan cũng có sự nhầm lẫn giữa khái niệm pháp lý về “góp vốn”, “mua bán” hay “chuyển nhượng” cổ phần. Đúng theo pháp luật doanh nghiệp, các khái niệm “mua, bán” chỉ dùng cho quan hệ giữa công ty với cổ đông khi thực hiện việc góp vốn tăng vốn điều lệ. Trong mối quan hệ này công ty là người bán, còn cổ đông là người mua cổ phần. Còn khi các cổ đông chuyển giao cổ phần cho nhau, cho người khác, thì khái niệm đúng cần dùng là “chuyển nhượng” cổ phần. Khoản 2, Điều 126 về “Chuyển nhượng cổ phần”, Luật Doanh nghiệp quy định “Việc chuyển nhượng được thực hiện bằng hợp đồng theo cách thông thường hoặc thông qua giao dịch trên thị trường chứng khoán...”. Nếu đúng quy định trên, các giao dịch chứng khoán trên thị trường chứng khoán cần phải được gọi là “chuyển nhượng” chứ không được gọi là “mua bán”. Tuy nhiên, trên thực tế, các văn bản pháp quy từ Bộ tài chính, rồi đến Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cũng thường nhầm lẫn trong việc dùng khái niệm “mua, bán” để gắn cho giao dịch chuyển nhượng cổ phiếu niêm yết giữa các cổ đông, nhà đầu tư với nhau. Ví dụ: Tại Thông tư 210/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và hoạt động công ty chứng khoán, khoản 1, Điều 48 có quy định: “Để thực hiện giao dịch mua, bán chứng khoán cho khách hàng, công ty chứng khoán phải làm thủ tục mở tài khoản giao dịch cho từng khách hàng trên cơ sở Giấy đề nghị mở tài khoản và hợp đồng mở tài khoản giao dịch chứng khoán với khách hàng”; hoặc như tại khoản 6, Điều 53 quy định: “Trong trường hợp lệnh mua, bán chứng khoán của khách hàng có thể ảnh hưởng lớn tới giá của loại chứng khoán đó, công ty chứng khoán không được mua, bán trước cùng loại chứng khoán đó cho chính mình hoặc tiết lộ thông tin cho bên thứ ba mua, bán chứng khoán đó.”. Có thể chính sự nhầm lẫn này là tiền đề dẫn đến sự nhầm lẫn của giới tòa án. Tất cả đều phát sinh từ việc hiểu không đúng ý nghĩa của gốc của vấn đề đã được quy định trong Luật Doanh nghiệp. Hệ quả của sự nhầm lẫn này chính là sự rối loạn trong các quan hệ giao dịch dân sự, mà trường hợp hợp đồng tín dụng vô hiệu của ngân hàng nêu trên là một ví dụ sinh động. Để giải quyết được các hệ lụy này, chỉ cần các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan, giới tòa án hiểu đúng và trả lại khái niệm cùng tính chất pháp lý đúng đắn cho các thuật ngữ “góp vốn”, “mua bán”, “chuyển nhượng” cổ phần! Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là gì?Theo đó, chuyển nhượng hợp đồng nhà ở thương mại là sự thỏa thuận của các bên, trong đó bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại chuyển giao hợp đồng cùng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cho bên nhận chuyển nhượng. Chuyển nhượng cổ phần khác gì bán cổ phần?Điểm khác nhau cơ bản giữa bán cổ phần và chuyển nhượng cổ phần là bên bán là công ty cổ phần và bên chuyển nhượng là cổ đông. Bán cổ phần có thể làm tăng hoặc giảm vốn điều lệ của công ty cổ phần còn việc chuyển nhượng cổ phần sẽ không làm thay đổi vốn điều lệ của công ty. Chuyển nhượng và cho tạng khác nhau như thế nào?Điểm khác nhau giữa chuyển nhượng và tặng, cho nhà đấtKhi chuyển nhượng thì người chuyển nhượng là người nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận để người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay. Còn khi tặng, cho thì người nhận tặng, cho là người nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác. Mua bán chuyển nhượng là gì?Chuyển nhượng hiểu đơn giản là việc chúng ta trao lại cho cá nhân hoặc tổ chức nào đó tài sản của bản thân. Trong đó, người được chuyển nhượng sẽ có quyền sở hữu và thụ hưởng đầy đủ các quyền lợi mà chủ sở hữu trước đó được thụ hưởng. |
