Những gì được chấp nhận là local address proof

Đến bước này thì bạn đã hình dung là cần bao nhiêu tiền deposit rồi. Và từ đó lên kế hoạch chuẩn bị dòng tiền mặt. Nguyên tắc ở Úc là các khoản tiền cần được chứng minh nguồn gốc đóng thuế đầy đủ. Hiểu rõ nguyên tắc này thì bạn sẽ clear được nhiều câu hỏi các vấn đề về nguồn gốc, về tiền….

4.1 Nguồn tiền có nguồn gốc để deposit

Tiền deposit có thể đến từ các nguồn sau:

• Tiền tiết kiệm của buyer: tiền này phải được chứng minh là đã đóng thuế rồi. Ở Singapore mọi thứ cũng rõ ràng nên vấn đề này không có gì là khó khăn. Người đứng tên hồ sơ vay phải là người đi làm đóng thuế đầy đủ chứng từ. Nếu vợ có cash thì chuyển hết qua cho chồng.
• Vay mượn người thân
• Trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài: Người thân trong gia đình (cha/mẹ/anh/chị) có thể trợ cấp cho người định cư 25k USD/ 1 năm. Nguồn tiền này sẽ không bị đóng thuế và chứng minh nguồn gốc
• Hợp đồng cho tặng từ người thân: Người thân có thể làm hợp đồng cho tặng có qua công chứng. Không giới hạn số tiền. Số tiền này phải được gửi tiết kiệm ít nhất 1 tháng để chứng minh nguồn gốc. Trả thêm Phí công chứng
• Bán tài sản (đất/ nhà ở VN): Việc này mất khá nhiều thời gian và không phải muốn bán là được. Nhiều khi bán gấp thì lại không được giá. Nên nếu có kế hoạch mua nhà mà phải bán bớt tài sản ở VN thì nên chuẩn bị sớm. Nếu đang sống ở Úc thì lên đại sứ quán làm giấy uỷ quyền. Tuy nhiên nên sang tên tài sản đó qua cho cha mẹ hay người thân trong gia đình để bán trước và chuyển qua Úc dưới hình thức cho tặng người thân để không bị đóng thuế ở Úc.
• Cầm cố/ thế chấp tài sản ở VN: dồn vào tiền deposit

4.2 Chi phí dự kiến để mua 1 căn nhà

Để mua căn nhà thì có các khoản sau đây:

1. Tiền deposit 10- 20%
2. Holding deposit (reservation fee 1k – 5k)
3. Stamp Duty: 50k – 70k
4. Mortgage Registration: 143$
5. Transfer fee: 143$
6. Strata (Body corporate) Fees (Nếu nhà kiểu unit, apartment or townhouse)
7. Council & Water Rates: 1000- 1300$/ per year
8. Buyer Agent (Phù hợp với người mua nhà không sống ở Úc): $2000 to $10,000 (Optional)
9. Legal Costs (Solicitor/Conveyancer Fees) (1500$- 2000$)
10. Building inspection, pest inspection and a strata report: $600- $ 1000 in total
11. Loan fees: application fee, settlement fee or valuation fee: $0 to $900
12. Nếu deposit dưới 20% thì thêm phí LMI (Lenders Mortgage Insurance). Phí này tùy vào giá trị căn nhà, và tổng số tiền mình deposit, từ 5k- 20k
13. Home & Contents Insurance: building insurance . Home insurance only thì tầm 70$- 100$/ 1 tháng
14. Moving + Connection Costs – CP dọn nhà trả nhà cho agent: 300$- 500$ – CP thuê cty vận chuyển: 300$- 500$ tuỳ size nhà
15. Extra thêm 10%- 25% căn nhà: Khi đi mua nhà phần lớn người đi mua hay thích những căn nhà cao tiền hơn so với budget ban đầu của mình. Cần dự trữ thêm để dễ ra quyết định với những căn nhà mình thích mà over budget. Cp này có thể dùng vào việc thêm vào deposit, hoặc sửa lại nhà theo ý mình, hoặc mua sắm đồ dùng cho nhà mới.

Bước 5: Tìm Broker- Quy trình mua nhà tại Úc

Liên hệ Flexi Mortgage để được tư vấn & hỗ trợ hoàn toàn miễn phí.

Nên hỏi broker các vấn đề sau:

• Dịch vụ của broker là bao gồm những gì, hỗ trợ đến giai đoạn nào.
• Đưa ra thông tin tài chính của mình, các yêu cầu và nguyện vọng của mình cho căn nhà mơ ước xem cách người đó tư vấn thế nào, tốc độ phản hồi thế nào, nhiệt tình ra sao.
• Hỏi các chi phí về hợp đồng vay: What are the establishment fees, legal fees, valuation fees and ongoing fees? Are there any other fees?
• Có bao gồm phí introductory rate? Nhiều bank lãi suất thấp nhưng phí introductory rate cao
• Nếu là fixed rate, what’s the break cost
• Can you make extra or more frequent repayments?
• Các option mà broker đưa cho mình có thực sự tốt cho mình ko. Vì sao, có tư vấn rủi ro cho từng package ko
• Hỏi Mạng lưới lender mà broker đó hay làm việc và vì sao chon lender đó là vì lý do gì. Coi có match với mình ko
• Hỏi thủ tục giấy tờ bao gồm gì để xem mình chuẩn bị có đủ ko. Nếu thiếu thì lo bổ sung
• Hỏi thông tin cụ thể về loan-product ‘fact sheet’
• Bảng so sánh các tiêu chí về lãi suất, comparison rate, các loại phí khác và số tiền cho từng option.

Bước 6: Pre Approval – Quy trình mua nhà tại Úc

Ngân hàng sẽ đánh giá tình hình tài chính của mình và có thể cho vay tối đa bao nhiêu dựa trên giá trị của căn nhà (không phải giá bán của căn nhà). Từ đó mình sẽ tìm nhà trong budget đấy. Khi có pre- approval thì seller sẽ thích và ưu tiên hồ sơ của mình hơn. Những vấn đề cần lưu ý

• Mỗi lần submit pre- approval là ngân hàng sẽ đánh giá credit score và track hồ sơ tín dụng của mình. Pre- approval có giá trị từ 3- 6 tháng.
• Nếu tình hình tài chính của bạn thay đổi thì bank sẽ phải duyệt hồ sơ pre-approval của bạn lại 1 lần nữa (Vd: đổi công việc, có thêm con cái, bank phát hiện hồ sơ của bạn không trung thực….)
• Nếu bạn chọn vay maximum số tiền mình có thể vay, nhưng nếu lãi suất đang trên đà tăng thì ngân hàng sẽ giảm số tiền có thể cho vay lại

Bước 7: Chọn nhà để xem và ra giá offer – Quy trình mua nhà tại Úc

Cần xem xét các yếu tố sau:

1. Trường học
2. Khu Suburbs
3. Mức độ an ninh
4. Khu đó có hay bị lụt hay cháy rừng không. Có gần các công trình đang xây dựng lớn hay không.
5. Tình trạng căn nhà

Nghiên cứu giá thị trường để ra gía OFFER

Các bạn có thể xem xét những yếu tố này trước khi quyết đinh đi xem căn nhà nào và ra giá offer:

• Web domain, realestate xem phần Property sale history, năm nào bán, giá bao nhiêu
• Cách tính 1: Lấy giá sold gần nhất của căn định mua x Anual growth hàng năm sẽ ra giá estimate sale
• Cách tính 2: Lấy căn nhà nào cùng con đường, lấy giá Sold x anual growth và check xem giá sold có hợp lý và được giá không.
• Cách tính 3: Lấy giá các căn SOLD gần nhất trong vài tháng vừa rôi, tính trung bình m2 và nhân lên diện tích căn nhà thực tế của mình. Cách tính này cũng không hợp lý vì nó không nằm trên 1 con đường và đk căn nhà cũng khác nhau. Nhưng có thể tham khảo.
• Luôn So sánh các mức giá tạm tính với ngưỡng Median sale price căn nhà có cùng số phòng như mình
• Check trên Realestate các căn đang rao và đã bán trong khu vực mình muốn mua để nắm rõ hàng hoá trên thị trường là thế nào (xem hình)
• Xem market trend trong vòng 10 năm qua là thế nào, xem giá median hàng năm (Xem hình)
• Tuỳ vào hiện trạng của căn nhà mà mình có thể trả thêm vài chục K cho căn nhà đã đáp ứng các tiêu chí.

Bước 9: Make an offer và Offer Condition

9.1 Make an offer

Trước khi make an offer, bạn cần nghiên cứu kĩ khu đó, giá trị tăng trưởng, thị trường mua bán ở đó có sôi động không, recent sales Bạn cần phải pre- approval letter

Nghiên cứu giá thị trường để ra gía OFFER

Xem xét các yếu tố sau trước khi quyết đinh đi xem căn nhà nào và ra giá offer

• Web domain, realestate xem phần Property sale history, năm nào bán, giá bao nhiêu
• Cách tính 1: Lấy giá sold gần nhất của căn định mua x Anual growth hàng năm sẽ ra giá estimate sale
• Cách tính 2: Lấy căn nhà nào cùng con đường, lấy giá Sold x anual growth và check xem giá sold có hợp lý và được giá không.
• Cách tính 3: Lấy giá các căn SOLD gần nhất trong vài tháng vừa rôi, tính trung bình m2 và nhân lên diện tích căn nhà thực tế của mình. Cách tính này cũng không hợp lý vì nó không nằm trên 1 con đường và đk căn nhà cũng khác nhau. Nhưng có thể tham khảo.
• Luôn So sánh các mức giá tạm tính với ngưỡng Median sale price căn nhà có cùng số phòng như mình
• Check trên Realestate các căn đang rao và đã bán trong khu vực mình muốn mua để nắm rõ hàng hoá trên thị trường là thế nào (xem hình)
• Xem market trend trong vòng 10 năm qua là thế nào, xem giá median hàng năm (Xem hình)
• Tuỳ vào hiện trạng của căn nhà mà mình có thể trả thêm vài chục K cho căn nhà đã đáp ứng các tiêu chí

9.2 Offer condition

Trong offer đó, buyer cần đính kèm vài điều kiện muốn thương lượng vào: Vd thời gian settlement lâu hơn, cần sửa chỗ này chỗ kia, và thêm 2 điều kiện phổ biến

• Subject to finance and valuation:

– Subject to finance: Nếu bank ko cho vay thì mình có thể kết thúc hợp đồng mà không bị phạt hay mất deposit

–The offer is subject to satisfactory valuation’, or ‘subject to a valuation within 5% of the purchase price’, or ‘subject to valuation at or above offer price.’

• Subject to building inspection and pest inspection.

Buyer cần phải cọc 1 khoản tiền nếu thực sự muốn mua căn nhà đó. Buyer cần đợi seller accept offer của bạn thì mới kí hợp đồng

Lưu ý: Nhiều agent ưu tiên bán cho những người mua mà không cần điêù kiện gì cả. Không có điêù khoản Subject to finance hay pest inspection. Với TH như vầy mình hỏi soliciter về contract và kéo dài cái cooling off ra. Phải chấp nhận rủi ro, cùng lắm mất phí deposit 0.25%.

9.3 Sign The Contract Of Sale.

Bước 10: Applying for a loan

Bạn cần phải submit a formal application để get full approval. Ở giai đoạn này ban phải trả establishment and valuation fees. Bank sẽ định giá giá trị của căn nhà và cho vay % trên giá trị của căn nhà đó (chứ không phải dựa trên giá bán của căn nhà đang list).

Bước 11: Exchange contract và Make deposit

Exchange contract

Bên bán và mua chính thức kí hợp đồng thì bên mua phải đặt holding deposit: 1k- 5k. Phần còn lại của deposit (10- 20%) sẽ được settle khi bank duyệt final approval. Số tiền này sẽ được chuyển vào real estate agents trust account.

Trước khi kí hợp đồng thì cần Home Insurance Nếu bạn cần thêm thời gian để settle finance thì nói conveyancer hỗ trợ. Bạn sẽ không bị phạt vì vấn đề này nhưng bên seller có thể huỷ contract và trả lại tiền deposit cho bạn.

Lưu ý khi make deposit thì bạn có thể ra bank của mình nói họ phát hành cheque (có tính phí). Hoặc nếu tự transfer thì lưu ý hạn mức trong 1 ngày. Ví dụ limit 20k per day thì phải chuyển dần trong vài ngày. Phải có kế hoạch chuyển tiền trước.

Bước 12: Cooling-off period (5 ngày)

Sau khi 2 bên trao đổi hợp đồng với nhau thì giai đoạn Cooling-off period tầm 5 ngày. Giai đoạn này bắt đầu từ ngày trao đổi hợp đồng và kết thúc lúc 5.00 PM vào ngày thứ 5. Tuy nhiên bạn có thể thương lượng extent cooling off lên thành 10 ngày vì bank thời covid làm việc cũng lâu lắm. Sau cooling off là mình phải deposit 10%, tiền đã xuống mà đổi ý là mất tiền.

Nếu bạn mua nhà dưới dạng auction thì không có giai đoạn Cooling-off period

Khi hết giai đoạn cooling off, nếu bạn cancel thì phải trả phí 0.25% (NSW). Vd căn nhà giá 1tr thì phí phạt là 2.5k trả cho bên seller

Nếu kết thúc Cooling-off period mà bạn vẫn muốn mua căn này thì bạn đóng 10% deposit vào tk của agent, đóng stamp duty trước ngày Settlement

12-1: Property valuation (3- 4 ngày)

Sau khi đã offer giá cho seller thì cả 2 bên đồng ý thì mới tới bước Property valuation. Một số bank cung cấp dịch vụ Property valuation free. Một số bank charge từ 50$- 500$. Bank sẽ yêu cầu cung cấp họ và tên, contract of sale

Bank có thể dùng ValEx or VMS hoăc drive-by valuation để đánh giá giá trị của căn nhà

Nếu cái khu nhà bạn chọn không có giao dịch gì trong suốt 3 tháng thì the valuation sẽ thấp. Điều đó có nghĩa là bạn có thể thương lượng lại giá với bên bán nhà. Nếu mà khu đó có nhiều giao dịch trong 3 tháng vừa qua thì sẽ được định giá cao hơn.

12- 2: Property inspections and reports (2 ngày)

Người mua sẽ tiến hành làm Building Inspection và Pest inspection report trong giai đoạn Cooling-off period. Để tránh mua những căn có vấn đề về cấu trúc, điện , nước, đường ống …..thì mình cần thêm property inspection. Bạn có thể liên hệ broker hoặc

Người mua nhà cần pre-purchase property inspection report để biết được các vấn đề trước khi mua. Từ đấy mình biết được các vấn đề phải giải quyết trong tương lai về sửa nhà, và nó ảnh hưởng thế nào đến giá trị căn nhà. Giai đoạn này cũng lấy thông tin về tình trạng căn nhà để thương lượng thêm với bên bán

Building inspection thường agent bên bán sẽ hỏi mình muốn làm không? Họ sẽ giới thiệu contact và tiền mình tự trả. Chi phí Tầm $500. Nếu người mua có buyer agent thì hãy nhờ người này giới thiệu. Sau khi có report, nếu cần sửa gì thì thương lượng với chủ nhà thông qua agent.

Nếu mình muốn sửa sang gì thì hỏi lại agent xem có được phép không. Tùy luật và tùy kết cấu căn nhà mà mình có thể sửa.

Lưu ý là có loại nhà bán Mortgage sale do chủ nhà mất khả năng chi trả (thường ghi sold as is. Loại này do bank cho chủ nhà vay $ đứng ra bán và xem xét các offers). Trường hợp này họ sẽ quy định là dù có phát hiện điều gì sau khi inspection họ cũng không sửa.

12-3: Home Insurance

Sau khi kí contract, thì phải settle home insurance.

Cần phải so sánh giá cả và mức độ cover của gói sản phẩm và không có hidden fee.

Bước 13: Before Settlement

13.1 Pre SettleMent checklist

• Xem có phần nào bị hư hại sau ngày kí contract ko
• Kiểm tra phần Inclusion có đầy đủ như trong hợp đồng không
• Nhà cửa có được bàn giao sạch sẽ gọn gàng không
• Xem kĩ phần vườn có rác ko (vd rác từ đồ nội thất bỏ, chưa vứt)
• Những điêù khoản đặc biệt mà bạn yêu cầu trong hợp đồng đã được đáp ứng chưa (vd sửa cái này cái kia)
• Any disputes with neighbours relating to fences…

Nếu có bất cứ vấn đề gì thì liên lạc conveyancer để họ làm việc với agent của seller

Claim 1st home buyer grant: Nếu bạn đủ tiêu chí và điều kiện để lấy grant này thì bạn có thể claim chi phí này.

13.2 Hoàn thiện các thủ tục giấy tờ

Phần này bên soliciter lo hết, mình chỉ cần gặp soliciter vài ngày trước ngày settlement là xong.

• The Transfer document—> Office of State Revenue.
• Survey report: which shows buildings and fences, the correct boundaries and any encroachments onto the land or on the neighboring property.
• All relevant inquiries: council and water rates including electricity, water and local government authorities.
• Mortgage document: terms and conditions of the loan.
• Làm thủ tục nhập học

13.3 Đăng kí các dịch vụ cơ bản

Trước ngày settlement cỡ 15 ngày thì bạn có thể tiến hành connect các dv cơ bản như Electricity, gas and internet are connected, update central link, medicare… Mình có thể book ngày installment các thứ vì không phải book dv là họ đến liền. Internet thì nên chọn NBN cho nhanh. Mỗi vùng vị trí khác nhau sẽ có 1 số hãng cung cấp internet chạy mạnh hơn. Check address của mình xem NBN khu đấy có available không. Check speed vào ban đêm để so sánh các package.

13.4 Đặt mua nội thất

Nếu bạn không muốn dọn vào 1 căn hộ không có gì để ngủ, ăn ….vào những ngày đầu tiên thì cần phải sắp xếp ngày ship nội thất sau 1 ngày Settlement. Bạn có thể shopping trước đó 1 tuần nhưng book ngày ship sau.

Cần check với bên delivery về ngày ship (note với họ khi mua) và đảm bảo hàng sẽ đến đúng ngày để có mà dùng.