Công ty CP Hải An chuyên thực hiện các công trình xây lắp dạng nhỏ và có ký hợp đồng giao khoán công việc với cá nhân.
Để thuận lợi cho việc thanh toán, cá nhân muốn thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân cho công ty. Tuy nhiên khi Công ty liên hệ phòng công chứng thì được trả lời, văn phòng chỉ công chứng hợp đồng thế chấp giữa cá nhân với Tổ chức tín dụng, mà Công ty không phải tổ chức tín dụng. Phòng đăng ký đất đai cũng chỉ nhận hồ sơ với một bên là tổ chức tín dụng.
Qua Hệ thống tiếp nhận, trả lời kiến nghị của doanh nghiệp, Công ty CP Hải An hỏi, trong trường hợp này, Công ty cần làm những thủ tục gì để có thể công chứng hợp đồng kể trên. Nếu 2 bên ký hợp đồng mà không công chứng, khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng đó có hiệu lực pháp luật không?
Về vấn đề này, Bộ Tư pháp trả lời như sau:
Theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền “Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền “Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
Tại Khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014: “Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật” (trừ trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất hợp pháp của mình; cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014).
Như vậy, hiện nay pháp luật về đất đai, nhà ở, công chứng, đăng ký biện pháp bảo đảm không có quy định riêng dành cho tổ chức, cá nhân khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được pháp luật về đất đai ghi nhận trong trường hợp đất đủ điều kiện thế chấp quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 hoặc pháp luật về nhà ở ghi nhận trong trường hợp nhà ở đủ điều kiện giao dịch theo quy định tại Điều 188 Luật Nhà ở năm 2014.
“Năm 2017, anh S và chị T có cầm cố giấy tờ nhà, đất tọa lạc tại khóm, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau cho chị Đ. Chị Đ giao cho anh S, chị T 150.000.000đ. Thời hạn cố là 03 năm. Để đảm bảo cho hợp đồng cố nhà, đất anh S và chị T đã giao cho chị Đ giữ các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đ cùng với bà L; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và bà T; Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và anh S” và 01 giấy mặt bằng hiện trạng phần đất.
Đến năm 2018, anh S có nhận thêm 100.000.000đ, tự viết giấy thỏa thuận cầm nhà, đất cho chị Đ, tờ thỏa thuận này đã nhập chung số tiền cố lần đầu, cộng chung bằng 250.000.000 đồng, thời hạn 03 năm, lãi suất thỏa thuận là 15.000.000đ/năm. Do đến hạn nhưng anh S, chị T không trả lại số tiền 250.000.000đ cầm cố, nên chị Đ yêu cầu anh S, chị T trả lại số tiền 250.000.000đ, không yêu cầu tính lãi.”
Toà án nhân dân thành phố Cà Mau nhận định: hợp đồng cầm cố giữa các bên không phù hợp với quy định, nên tuyên bố hợp đồng cầm cố nhà và đất bị vô hiệu.
Mặc dù pháp luật không có quy định rõ ràng về trường hợp cầm cố nhà, đất, giấy tờ nhà nhưng theo quy định tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không phải là tài sản mà là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Điều 105. Tài sản
- Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
- Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Điều 3. Luật Đất đai năm 2013
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Đồng thời, tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”. Theo đó, về bản chất cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Do không phải là tài sản nên sổ đỏ không thể cầm cố mà chỉ có thể đem đi thế chấp ngân hàng. Như vậy, không thể áp dụng quy định về cầm cố tài sản cho đối tượng cầm cố là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ vào các quy định pháp luật nêu trên có thể thấy Nhà nước không thừa nhận việc cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở. Do vậy, những giao dịch này không có giá trị pháp lý và sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định…”. Hậu quả của hợp đồng vô hiệu là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Việc cầm cố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến trong khi pháp luật về cầm cố tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất còn chưa rõ ràng. Người dân cần tìm hiểu kĩ để tránh hiểu sai, thực hiện trái quy định pháp luật dẫn đến những rủi ro về pháp lý đáng tiếc.
Đây là nội dung tóm tắt, thông báo văn bản mới dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc vui lòng gửi về Email: info@thuvienphapluat.vn