Chọn mô hình quản lý nào cho chung cư năm 2024

Ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu, do hội nghị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư bầu ra để thực hiện các quyền, trách nhiệm nhất định. Mô hình ban quản trị nhà chung cư và thông tin liên quan sẽ được giải đáp trong bài viết này.

Mô hình ban quản trị nhà chung cư một chủ sở hữu

Theo điều 16, mục I, chương III, trích Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư một chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình tự quản.

Các thành viên Ban quản trị tự thống nhất, tự quản lý và phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm theo quy định.

Mô hình ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu

Theo điều 22, mục 2, chương III, trích Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành Quy chế quản lý, vận hành nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần.

• Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp luật về hợp tác xã.
• Trường hợp Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.

Việc biểu quyết và ghi biên bản cuộc họp của Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ quy định tại Điều 25 của Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Thành viên ban quản trị chung cư tương ứng với mô hình hoạt động

Theo Điều 2, Thông tư 06/2019/TT-BXD, tiêu chuẩn thành viên Ban quản trị nhà chung cư được quy định như sau:

Về số lượng thành viên:

• Đối với tòa nhà:
  • Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị.
  • Trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị. Khoản 2, Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD nêu rõ tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Đối với một cụm nhà chung cư thì có số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.

Về thành viên trong ban quản trị:

• Với ban quản trị nhà chung cư (nhà chung cư một chủ sở hữu) theo mô hình tự quản: Nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì chủ đầu tư được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư.
• Với Ban quản trị nhà chung cư theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần: Nếu các chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị. Trường hợp không được bầu làm trưởng ban thì chủ đầu tư được quyền cử đại diện của tòa nhà mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích làm Phó ban.
  
  Thành viên BQT nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư bầu ra.

Mô hình ban quản trị nhà chung cư được lựa chọn bằng cách nào?

Theo các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Thông tư số 28/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì hội nghị nhà chung cư được quyền triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị để lựa chọn mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Về Hội nghị nhà chung cư:

• Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.
• Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự.

Về thành phần tham gia Hội nghị nhà chung cư:

• Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự.
• Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:
  • Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường;
  • Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.
    
    Hội nghị nhà chung cư được quyền triệu tập và tổ chức cuộc họp để lựa chọn mô hình hoạt động của BQT.

Nhiệm vụ của ban quản trị chung cư sau hội nghị nhà chung cư:

• Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu (bao gồm trường hợp bầu Ban quản trị lần đầu; bầu Ban quản trị khi hết nhiệm kỳ hoặc khi bị bãi miễn, thay thế; bầu Ban quản trị mới khi tách, nhập Ban quản trị hoặc bầu thay thế Trưởng ban, Phó ban quản trị nhà chung cư), Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Điều 23 của Quy chế này tại Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cư.
• Sau đó Ban quản trị nhà chung cư chờ UBND cấp quận kiểm tra hồ sơ và ban hành Quyết định công nhận Ban quản trị nhà chung cư trong thời hạn 07 ngày làm việc.
• Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp quận, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm:
  • Lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị
  • Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật và đăng ký con dấu theo quy định của pháp luật về đăng ký quản lý con dấu, trừ trường hợp Ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.
    
    Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận BQT trong 10 ngày làm việc kể từ khi được Hội nghị nhà chung cư bầu.

Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi được Ủy ban nhân dân cấp quận công nhận. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được hoạt động kể từ khi có con dấu được đăng ký theo quy định của pháp luật và có các tài khoản được lập theo quy định của Quy chế này.

Đối với Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu đã có con dấu, có tài khoản được lập theo quy định mà không thuộc trường hợp đổi tên Ban quản trị thì phải có văn bản thông báo cho tổ chức tín dụng nơi đã mở tài khoản kèm theo bản sao có chứng thực quyết định công nhận Ban quản trị để thực hiện các giao dịch với tổ chức tín dụng theo quy định.

Làm thế nào để đảm bảo hiệu quả hoạt động của mô hình ban quản trị chung cư?

Để đảm bảo hiệu quả hoạt động của mô hình ban quản trị chung cư, cần lưu ý:

• Siết chặt yêu cầu trong khi tuyển chọn, bầu thành viên ban quản trị chung cư.
• Soạn thảo quy chế hoạt động của Ban Quản trị thật chi tiết, chặt chẽ với sự tham gia của các cư dân là luật sư, những người am hiểu trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính, xây dựng,…
• Quy chế hoạt động và thu chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua phải tham khảo từ luật, bảo đảm công khai, minh bạch, tuân thủ nghiêm ngặt quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan:
• Nội dung quy chế hoạt động và thu chi tài chính của ban quản trị do hội nghị nhà chung cư thông qua cần quy định rõ:
  • Các khoản thu do Ban quản trị quản lý, mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ hoạt động của Ban quản trị.
  • Phân công thực hiện các trách nhiệm như thu kinh phí, ký duyệt chi kinh phí hoạt động.
  • Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại các tài khoản do Ban quản trị quản lý.
  • Phân giao trách nhiệm ghi chép quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu chi tài chính của Ban quản trị.
  • Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý, hoặc sai phạm trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu chi tài chính; quy định các nội dung khác có liên quan.
• Quy chế này do người dân tự xây dựng nên Ban quản trị của từng chung cư hoặc cụm chung cư sẽ có quy chế khác nhau.
• Cần trả mức thù lao xứng đáng cho Ban quản trị chung cư, tránh những nhập nhằng, sai phạm không đáng có.
• Có thể thuê đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp để thực hiện các công việc quản lý tòa nhà chung cư.

Xét trong lĩnh vực này, PSA là đơn vị cung cấp giải pháp quản lý, vận hành tòa nhà uy tín hàng đầu với trên 17 năm kinh nghiệm. Hệ thống khách hàng của PSA thuộc khối Ngân hàng, khối Tập đoàn Nhà nước, khối giáo dục, khối doanh nghiệp,…

PSA cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà chung cư chuyên nghiệp, đạt chất lượng hạng A. Giá dịch vụ cạnh tranh, minh bạch, hợp lý, tương xứng với chất lượng dịch vụ.

Dịch vụ quản lý, vận hành tòa nhà của PSA bao gồm đầy đủ các hạng mục từ A-Z. Với sự am hiểu sâu sắc, thành thạo nghiệp vụ, các chuyên gia cao cấp, giàu kinh nghiệm của PSA không chỉ biết cách khai thác, vận hành các hệ thống kỹ thuật một cách chuyên nghiệp, an toàn mà còn luôn cải tiến, ứng dụng công nghệ mới nhất nhằm nâng cao hiệu quả dịch vụ.

Đội ngũ nhân viên của PSA có tâm và có tầm, luôn luôn tận tâm trong công việc, phản hồi và đáp ứng dịch vụ ngay sau khi sau khi có yêu cầu của khách hàng. Chính vì sự khác biệt đó, PSA tự hào là một trong những doanh nghiệp đi đầu về chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực quản lý vận hành bất động sản tại Việt Nam.

Nếu còn thắc mắc về vấn đề mô hình ban quản trị nhà chung cư và đang cân nhắc sử dụng dịch vụ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp, bạn có thể liên hệ ngay với PSA để được tư vấn.