- Giá bán ngôi nhà B quy về điều kiện trả tiền ngay như sau:
2000
+
1000
+
(1 + 8%)
800
=
3.600 triệu đồng
(1 + 9%)2
- So với ngôi nhà A thì ngôi nhà B có thêm phần sân vườn trị giá 50triệu đồng.
Đây là yếu tố được đánh giá tốt hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh giảm giá trị của
BĐS so sánh xuống.
Giá trị ngôi nhà B sau khi điều chỉnh chênh lệch về giá trị xây dựng so với ngôi
nhà A là:
3.600 50 = 3.550 triệu đồng
b. Điều chỉnh ngôi nhà C
Ngôi nhà A và C có 2 yếu tố khác nhau: Tính pháp lý về quyền sử dụng đất
Giá trị nội thất bên trong
- Tính pháp lý về quyền sử dụng đất
BĐS C chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tiền sử dụng đất phải
nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất là:
50m2 × 30 triệu đồng/m2 × 50% + 20m2× 30 triệu đồng/m2 × 100% = 1.350 triệu
đồng
Giá trị ngôi nhà C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất là:
2.000 + 1.350 = 3.350 triệu đồng
- Giá trị nội thất bên trong
So với ngôi nhà A thì ngôi nhà C có nội thất kém hơn 30 triệu đồng. Đây là yếu
tố được đánh giá kém hơn BĐS mục tiêu nên điều chỉnh tăng giá trị của BĐS so sánh
lên.
Giá trị ngôi nhà C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng
đất và giá xây dựng so với ngôi nhà A là:
3.350 + 30 = 3.380 triệu đồng
* Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh.
Giá trị của BĐS mục tiêu được xác định bằng cách bình quân hóa giá trị của các
BĐS so sánh:
(3.550 + 3.380) : 2 = 3.465 triệu đồng
Vậy giá trị của BĐS A cần thẩm định giá là 3.465 triệu đồng
Bài 2. Phương pháp thu nhập
Trang 114
Một căn nhà ở mặt tiền đường Hoàng Quốc Việt được xây để cho thuê. Hiện
chủ nhà đang cho thuê toàn bộ căn nhà với giá 300 triệu đồng/ năm, chi phí tu bổ, sửa
chữa hàng năm 10 triệu đồng, thuế 50 triệu đồng, tỷ suất vốn hóa qua điều tra thị
trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị
trường là 12%/ năm
Yêu cầu: Anh/ Chị hãy xác định giá trị thị trường của căn nhà trên?
Lời giải
* Thu nhập hàng năm mà BĐS mang lại = Tiền thuê = 300 triệu đồng
* Tổng chi phí hàng năm vào BĐS = Chi phí tu bổ, sửa chữa + thuế
= 10 + 50 = 60 triệu đồng
* Thu nhập ròng hàng năm = Tổng thu nhập tổng chi phí
= 300 60 = 240 triệu đồng
* Tỷ suất chiết khấu = 12%
* Giá trị của căn nhà là:
240
=
2.000 triệu đồng
12%
Vậy giá trị thị
trường của căn nhà cần
định giá là 2.000 triệu đồng
Bài 3. Phương pháp chi phí
Ước tính giá trị của bất động sản X dựa trên các thông tin như sau:
I. Tài liệu về bất động sản X
- Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích
sàn xây dựng là 150 m2/sàn.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44%.
- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%, tường
20%, trần 15%, mái 11%
II. Các thông tin có liên quan:
- Có một thửa đất trống gần đó có diện tích 300 m 2; không có giấy tờ chứng
nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp,
hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, vừa được bán với giá là 2,72tỷ.
- Giá đất do Nhà nước quy định tại khu vực này là 2 triệu đồng/m 2
- Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2
Trang 115
- Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất
trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
- Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự 2 triệu đồng/m 2
- Chi phí làm lại nhà tắm và sửa bếp là 80 triệu đồng
- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về trang thiết bị phòng khách là 35 triệu đồng.
Lời giải:
* Ước tính giá trị của mảnh đất trống
- BĐS so sánh
+ Tiền sử dụng đất phải nộp
200m2 x 50% x 2 triệu đồng/m2 + 100m2 x 100% x 2 triệu đồng/m2 = 400 triệu đồng
+ Giá trị BĐS so sánh sau khi điều chỉnh chênh lệch về quyền sử dụng đất.
2.720 + 400 = 3.120 triệu đồng
+ Giá 1m2 đất: 3.120 triệu đồng/300 m2 = 10,4 triệu đồng/m2
- BĐS mục tiêu
Ước tính giá trị của mảnh đất trống:
450m2 x 10,4 triệu đồng/m2 = 4.680 triệu đồng
* Chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình xây dựng
150 m2 x 2 tầng x 2 triệu đồng/m2 = 600 triệu đồng
* Ước tính mức giảm giá của công trình xây dựng
- Tỷ lệ hao mòn của công trình xây dựng
Tỷ lệ hao mòn
của CTXD
=
35% x 5% + 40% x 20% + 55% x 15% + 44% x 11%
5% + 20% + 15% + 11%
= 44,78%
- Mức giảm giá của công trình xây dựng
600 x 44,78% + 80 + 35 = 383,68 triệu đồng
* Giá trị ước tính của công trình xây dựng
600 383,68 = 216,32 triệu đồng
* Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu
4.680 + 216,32 = 4.896,32 triệu đồng
Vậy, giá trị ước tính của BĐS X là 4.896,32 triệu đồng
Bài 4. Phương pháp thặng dư
Trang 116
Một thửa đất có diện tích 1.500m 2 dự định xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích
xây dựng mỗi ngôi nhà là 350m2, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán trên
thị trường.
- Dự kiến giá bán mỗi ngôi nhà là 5.000 triệu đồng.
- Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà là 100 triệu đồng/nhà.
- Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 250 triệu đồng.
- Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào thửa đất là: 2 triệu đồng/m 2..
- Chi phí xây dựng nhà tính bình quân trên 1m2 xây dựng là 5 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà được trang trải bằng vốn vay với lãi suất tiền vay
12%/năm.
- Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư là 900 triệu đồng/nhà.
Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của thửa đất trên. Biết, thời gian tính từ khi khởi
công đến khi hoàn thành công việc xây dựng mất 1 năm.
Lời giải:
* Mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của dự án: xây dựng 10 ngôi nhà
để bán.
* Ước tính doanh thu thuần của sự phát triển
- Doanh thu của dự án phát triển: 5.000 x 10 ngôi nhà = 50.000 triệu đồng
- Chi phí liên quan đến việc bán :
+ Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà:
100 triệu đồng/nhà x 10 ngôi nhà = 1.000 triệu đồng
+ Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 250 triệu đồng.
+ Chi phí liên quan đến việc bán : 1.000 + 250 = 1.250 triệu đồng
- Doanh thu thuần của dự án: 50.000 1.250 = 48.750 triệu đồng
* Ước tính tổng chi phí phát triển:
- Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 1.500 m 2 x 2 triệu đồng/m2 = 3.000 triệu
đồng
- Chi phí xây dựng nhà:
triệu đồng
5 triệu đồng/m 2 x 350 m2 x 10 ngôi nhà = 17.500
- Chi phí tài trợ: 17.500 triệu đồng x 12% = 2.100triệu đồng
- Lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư: 10 ngôi nhà x 900 triệu đồng = 9.000 triệu
đồng
- Tổng chi phí phát triển
Trang 117
3.000 + 17.500 + 2.100 + 9.000 = 31.600 triệu đồng
* Ước tính giá trị thặng dư cho đất
48.750 31.600 = 17.150 triệu đồng
* Ước tính giá trị thửa đất:
Giá trị ước tính của thửa đất = Giá trị thặng dư cho đất = 17.150 triệu đồng
Vậy, giá trị ước tính của thửa đất là 17.150 triệu đồng
Bài tập mẫu chương 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ
Bài 1. Phương pháp so sánh
Cần định giá cho mục đích bán một lô 100 máy xúc bánh lốp đã sử dụng của
Nhật Bản hiệu Komatshu chế tạo năm 2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 15.000
kg, sức nén bơm thủy lực 350 kg/cm 3; lực đào gầu xúc 5.000 kg. Qua thu thập thông
tin thị trường tại thời điểm định giá (2010), có các thông tin cụ thể sau:
- So sánh 1: Máy bơm nước mới 100% của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất
năm 2010, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 13.000 kg, sức nén bơm thủy lực 350
kg/cm3, lực đào gầu xúc 5.500 kg, được bán với giá 620 triệu đồng/cái
- So sánh 2: Máy bơm nước cũ của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất năm
2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 13.000 kg, sức nén bơm thủy lực 300 kg/cm 3,
lực đào gầu xúc 5.500 kg, được bán với giá 500 triệu đồng/cái
- So sánh 3: Máy bơm nước mới 100% của Nhật Bản, cùng nhãn mác, sản xuất
năm 2009, dung tích gầu xúc 0,5; trọng lượng 15.000 kg, sức nén bơm thủy lực 300
kg/cm3, lực đào gầu xúc 5.000 kg, được bán với giá 550 triệu đồng/cái
Biết rằng: Giá thị trường của máy xúc bánh lốp như sau:
- Về năm sản xuất: sản xuất năm 2009 được đánh giá là 100%, sản xuất năm
2010 được đánh giá là 105%
- Về trọng lượng: Trọng lượng 15.000 kg được đánh giá là 100%, trọng lượng
dưới 15.000 kg được đánh giá là 95%.
- Về sức nén của máy bơm: Sức nén 350 kg/cm3 được đánh giá là 100%, sức
nén dưới 350 kg/cm3 được đánh giá là 90%.
- Về lực đào của gầu xúc: Lực đào của gầu xúc 5.000kg được đánh giá là 100%,
lực đào gầu xúc trên 5.000 kg được đánh giá là 106%.
- Về chất lượng: Chất lượng còn lại của máy bơm nước sản xuất được sử dụng
Trang 118
từ năm 2009 là 85%
Lời giải
* Bước 1: Tìm kiếm thông tin
Qua điều tra thị trường thì tìm được 3 máy xúc để so sánh. Thông tin thu thập
được như sau:
Thông số so sánh
Giá bán (triệu đồng)
Năm sản xuất
Dung tích gầu xúc
Trọng lượng (kg)
Sức nén bơm thủy lực
(kg/cm3)
Lực đào gầu xúc
Chất lượng
Máy bơm
cần
định giá
?
2009
0,5
15.000 kg
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
620
2010
0,5
13.000
500
2009
0,5
13.000
550
2009
0,5
15.000
350
350
300
300
5.000
85%
5.500
100%
5.500
85%
5.000
100%
* Bước 2: Kiểm tra thông tin về các máy xúc so sánh để xác định giá trị thị
trường.
Ở đây giá trị thị trường của máy xúc chưa được xác định một cách cụ thể mà
mới chỉ có các thông tin thị trường làm cơ sở để so sánh với máy bơm cần định giá.
* Bước 3: Trên cơ sở các thông tin thị trường, tiến hành phân tích và điều chỉnh
các máy bơm so sánh.
- Phân tích:
Trong các thông số đưa ra thì có 5 thông số khác nhau: năm sản xuất, trọng
lượng, sức nén bơm thủy lực, lực đào gầu xúc, chất lượng.
Ta có bảng phân tích sau đây:
Thông số so
sánh
Năm sản xuất
Trọng lượng
Máy bơm
cần
định giá
100%
(xấu hơn)
100%
So sánh 1
So sánh 2
So sánh 3
105%
(tốt hơn)
95%
100%
(xấu hơn)
95%
100%
(xấu hơn)
100%
Trang 119
|
