Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khoảng lùi là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Trong đó: - Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác. - Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.  Quy định về khoảng lùi của công trình- Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị, nhưng phải thỏa mãn quy định về khoảng lùi tối thiểu. Bảng quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình
Như vậy, khi xây dựng công trình thì chủ đầu tư cần xem xét hai yếu tố để công trình được xây dựng bảo đảm đúng quy định về khoảng lùi tối thiểu đó là: + Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình. + Chiều cao xây dựng công trình. Ví dụ: Hộ gia đình ông A muốn xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao dưới 19 mét thì không cần quan tâm bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở là bao nhiêu, vì theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì ông A có quyền xây nhà ở ra sát chỉ giới đỏ. Nếu ông A xây dựng nhà cao 20 mét và tuyến đường tiếp giáp với lô đất xây dựng nhà ở có bề rộng là 18 mét thì khi đó ông A phải xây cách chỉ giới đường đỏ tối thiểu là 03 mét (lùi tối thiểu là 03 mét). - Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của mỗi phần. Lưu ý: Quy định về khoảng lùi công trình trên các tuyến đường Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không đáp ứng được yêu cầu về khoảng lùi theo quy định tại bảng quy định khoảng lùi tối thiểu thì khoảng lùi được xác định trong đồ án quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo có sự thống nhất trong tổ chức không gian trên tuyến phố hoặc một đoạn phố. Mức phạt khi vi phạm về khoảng lùi* Mức phạt tiền Căn cứ khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng (vi phạm quy định về khoảng lùi tối thiểu) sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính với mức tiền từ 50 - 60 triệu đồng. * Biện pháp khắc phục hậu quả Ngoài việc bị phạt tiền thì xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng sẽ buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Nói cách khác, không được điều chỉnh giấy phép xây dựng để hợp thức hóa phần xây lấn chỉ giới xây dựng (theo điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP). Như vậy, khi xây dựng thì chủ đầu tư phải cần biết quy định về khoảng lùi tối thiểu, bởi lẽ nếu vi phạm thì không chỉ bị phạt tiền mà còn buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm. Trên đây là quy định giải đáp về khoảng lùi xây dựng là gì và quy định về khoảng lùi tối thiểu của công trình từ ngày 05/7/2021 (ngày Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng mới có hiệu lực). Theo đó, quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng đường không có sự thay đổi so với trước ngày 05/7/2021. Nếu bạn đọc có vướng mắc hãy vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất. >> Cách hợp thức hóa nhà xây dựng không phép, sai phép >> 3 trường hợp nhà ở được miễn giấy phép xây dựng từ 2021 >> Mật độ xây dựng là gì? Mật độ xây dựng tối đa từ ngày 05/7/2021 Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể: - Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác). Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác. - Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: Sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình). Mật độ xây dựng tối đa* Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như bảng dưới đây: Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.9 dưới đây và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình. Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%. - Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà về khoảng lùi công trình. Bảng 2.10: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
- Đối với các lô đất không nằm trong các bảng 2.8, bảng 2.9, bảng 2.10 được phép nội suy giữa hai giá trị gần nhất. - Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình. - Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần. - Mật độ xây dựng thuần của lô đất xây dựng nhà máy, kho tàng tối đa là 70%. Đối với các lô đất xây dựng nhà máy có trên 05 sàn sử dụng để sản xuất, mật độ xây dựng thuần tối đa là 60%. Lưu ý: Quy định về mật độ xây dựng thuần - Mật độ xây dựng thuần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Riêng các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ có chiều cao ≤ 25 m có diện tích lô đất ≤ 100 m2 được phép xây dựng đến mật độ tối đa là 100% nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định về khoảng lùi, khoảng cách giữa các công trình theo quy định. - Trong trường hợp do đặc thù hiện trạng của khu vực quy hoạch không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu sử dụng đất của các công trình dịch vụ - công cộng, cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ - công cộng nhưng không vượt quá 60%. - Đối với các khu vực do nhu cầu cần kiểm soát về chất tải dân số và nhu cầu hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay cho nhóm chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình. * Mật độ xây dựng gộp - Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%. - Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%. - Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%. - Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%. - Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%. Trên đây là quy định về mật độ xây dựng tối đa khi xây dựng công trình. Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất. >> Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất |
