Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (149.69 KB, 9 trang )
Họ và tên sinh viên: Lớp: Mã SV: BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ I Thông tin chung về tài sản thẩm định giá: 1. Về tài sản: - Tên tài sản: Nhà ở 2 tầng. - Loại tài sản: Đất ở và nhà tại đô thị. - Nguồn gốc tài sản: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Quyền sở hữu nhà, có giấy phép xây dựng. - Vị trí, địa điểm tài sản: Số 99, Lê Quý Đôn, Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội. 2. Về khách hàng: - Khách hàng: Lê Văn A Sinh năm:1969 - CMND: 012345678 Cấp ngày: 05/05/2005 - Địa chỉ: Số 99, Lê Quý Đôn, Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội. - Điện thoại: 01234 567 890 - Tên người liên hệ: Lê Văn A 3. Đơn vị thẩm định giá: - Tên Công ty : Ngân hàng BIDV chi nhánh Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội. - Địa chỉ : Số 10, Trần Đại Nghĩa, Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội. - Điện thoại : 0987 654 321 Fax: 01234 567 890 - E-mail : [email protected] - Họ và tên Giám đốc chi nhánh Ngân hàng: NGUYỄN LÊ C - Họ và tên Định Giá viên: . - Họ và tên Định Giá Viên lập báo cáo thẩm định giá: . 4. Ngày hiệu lực của thẩm định giá: - Ngày cấp chứng thư: 12/12/2011 - Ngày ký hợp đồng: 02/12/2011 - Ngày hoàn thành đi hiện trường: 06/12/2011 - Ngày khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ: 07/12/2011 5. Mục đích thẩm định giá:
Ông Lê Văn A muốn tài sản làm tài sản thế chấp khi xin vay vốn từ Ngân Hàng. II - Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá: Những văn bản QPPL, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền TW hoặc địa phương ban hành. STT Tên văn bản Số Ngày ban hành 1 Luật Công chứng 82/2006/QH11 12/12/2006 2 Luật Cư trú 81/2006/QH11 12/12/2006 3 Luật Kinh doanh bất động sản 63/2006/QH11 12/07/2006 4 Luật Nhà ở 56/2005/QH11 09/12/2005 5 Bộ luật Dân sự 33/2005/QH11 27/06/2005 6 Luật Đất đai 13/2003/QH11 10/12/2003 7 Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 123/2007/NĐ-CP 27/07/2007 8 Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước 06/2007/TT-BTNMT 15/06/2007 9 Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 11/2007/CT-TTg 08/05/2007
10 Nghị định quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật Dân sự về quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài. 138/2006/NĐ-CP 15/11/2006 11 Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 05/2006/TT-BXD 01/11/2006 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 12 Chỉ thị về việc triển khai thi hành Luật Nhà ở. 34/2006/CT-TTg 26/09/2006 13 Nghị quyết của Chính phủ về một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ. 23/2006/NQ-CP 07/09/2006 14 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. 90/2006/NĐ-CP 06/09/2006 15 Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.
1037/2006/NQ- UBTVQH11 27/07/2006 16 Quyết định ban hành quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 08/2006/QĐ-BTNMT 21/07/2006 17 Thông tư hướng dẫn điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư vấn về giá đất. 36/2006/TT-BTC 28/04/2006 18 Thông tư hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai. 01/2005/TT-BTNMT 13/04/2005 19 Nghị định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 188/2004/NĐ-CP 16/11/2004 20 Nghị định về thi hành Luật Đất đai. 181/2004/NĐ-CP 29/10/2004 21 Nghị định về mua bán và kinh doanh nhà ở. 61-CP 05/07/1994 III - Mô tả đặc điểm về kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá: 1. Đặc điểm tài sản thẩm định giá: Vị trí: Thuận lợi: + Mặt tiền hướng ra đường hằng ngày nhiều xe cộ đi lại nên dễ kinh doanh. Vị trí gần trường học, siêu thị nên sầm uất. + Gần khu bến xe Lương Yên nên thuận tiện đi ra các tình khác.
Khó khăn: + Cung đường Lê Quý Đôn bé, hay tắc nghẽn. 2. Mô tả: + Diện tích nhà: 30m2 (7,5m x 4m) + Loại nhà: Nhà ống. + Cấu trúc: Nhà 2 tầng. + Kết cấu: Móng, cột gỗ, sàn gỗ, mái bằng, nền gạch men tráng. + Hướng nhà: Tây Nam. + Chất lượng: * Một tầng trệt: - Diện tích sử dụng: 30m2. - Tỷ lệ chất lượng còn lại: 70% - Đơn giá xây dựng: 2 trđ/ m2 * Một tầng ở: - Diện tích sử dụng: 30m2. - Tỷ lệ chất lượng còn lại: 70% - Đơn giá xây dựng: 1.5 trđ/ m2 IV - Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý: STT TÊN VĂN BẢN SỐ, NGÀY BAN HÀNH NỘI DUNG VĂN BẢN CƠ QUAN, ĐƠN VỊ CẤP 1
Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở Số 1234567 Ngày 01/01/200 0 Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của ông: Lê Văn A UBND TP. Hà Nội 2 Tờ khai lệ phí trước bạ 04/04/200 0 Kê khai nhà đất nộp thuế trước bạ Cục Thuế TP. Hà Nội 3 Giấy phép xây dựng 01/12/1999 Được phép xây dựng công
trình nhà ở UBND TP. Hà Nội 4 Biên bản nghiệm thu theo hiện trạng công trình 15/12/1999 Công trình xây dựng đúng theo nội dung giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế Sở Xây Dựng TP. Hà Nội V - Những giả thiết và hạn chế trong định giá: - Người định giá không có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung cấp thông tin của khách hàng. - Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng tin cậy. - Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị BĐS chỉ được áp dụng cho BĐS này, không sử dụng cho bất động sản khác. - Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu. - Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không được sử dụng rộng rãi, và không dùng để quảng cáo. VI - Kết quả khảo sát thực địa: - Mục đích khảo sát: kiểm tra tính chính xác hợp lý giữa hồ sơ pháp lý, các thông tin và khách hàng cung cấp cùng với hiện trạng thực tế của bất động sản, tìm ra những điểm bất hợp lý. - Thời gian khảo sát: ngày 15/01/2012. o Người khảo sát: Định giá viên: , nhân viên kỹ thuật Ngân hàng BIDV chi nhánh Hai Bà Trưng, chủ hộ(khách hàng).
o Kết quả thu được từ khảo sát: các thông số kỹ thuật trên hồ sơ pháp lý cũng như thông tin khách hàng cung cấp đều chính xác. VII Những lập luận để ra kết quả cuối cùng: - Phân tích về vị trí: Vị trí của Bất Động Sản cần Định Giá nằm trên vị trí mặt tiền thuận tiện cho việc kinh doanh mua bán. Hệ thống đường giao thông và thông tin liên lạc ổn định đúng theo thông tin của khách hàng. - Tuy nhiên bên cạnh những tiềm năng và thuận lợi đó thì yếu tố môi trường cũng tác động rất lớn đến sinh hoạt cũng như các hoạt động hằng ngày như là: tiếng ồn và sự ô nhiễm khí thải từ các phương tiện giao thông. VIII Nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp: - Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường. Bất động sản trong báo cáo định giá được so sánh với 3 bất động sản tương tự đã được bán. - Các tiêu chí so sánh + Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 10 triệu đồng, mỗi phòng ngủ là 20 triệu đồng và đơn giá xây dựng cho mỗi m 2 cho loại BĐS này là 10 triệu đồng/m 2 . + Mức điều chỉnh được tính cho mỗi m2 chiều rộng của ngõ là 40 triệu đồng/m 2 . + Mức điều chỉnh do bán cho người thân được ghi chép trong hệ thống lưu trữ thông tin là giảm 100 triệu đồng. + Mức điểu chình tính thanh toán chậm tính theo lãi suất tiền gửi ngân hàng hiện tại là 12% và mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ
lệ lạm phát của nền kinh tế. Bảng số liệu của các BĐS so sánh với bất động sản mục tiêu STT Các yếu tố so sánh BĐSMT SS1 SS2 SS3 1 Giá bán 3000 3500 4000 2 Diện tích mặt bằng(m 2 ) 30 40 45 50 3 Diện tích xây dựng(m 2 ) 60 200 135 150 4 Số lượng nhà vệ sinh 2 4 3 3 5 Số lượng phòng khách và phòng bếp 1 phòng khách và 1 phòng bếp 6 Số lượng phòng ngủ 2 6 3 4 7 Thời gian bán 3 tháng trước 2 tháng trước 6 tháng trước 8 Điều kiện bán Bán trên thị trường Bán cho người thân 9 Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay Chậm 1 tháng Chậm 2 tháng
Chậm 1 tháng 10 Vị trí Giống nhau 11 Ngõ rộng 4m 3m 4m 2m 12 Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá STT Các yếu tố so sánh BĐS MT SS1 SS2 SS3 1 Giá bán(tr.đ) 3000 3500 4000 2 Diện tích mặt bằng(m 2 ) 30 40 45 50 3 Diện tích xây dựng(m 2 ) 60 200 135 150 Mức điều chỉnh - 100 -150 -200 4 Số lượng nhà vệ sinh 3 3 3 4 Mức điều chỉnh 0 0 -10 5 Số lượng phòng khách và phòng bếp 1 phòng khách và 1 phòng bếp 6 Số lượng phòng ngủ 3 3 4 4 Mức điều chỉnh 0 -20 -20 7 Thời gian bán 3 tháng trước 2 tháng trước 6 tháng trước
Mức điều chỉnh theo tỷ lệ lạm phát trong 4% 3.7% 2% 120 129.5 80 8 Điều kiện bán Bán trên thị trường Bán cho người thân Mức điều chỉnh 0 100 100 9 Điều kiện thanh toán Thanh toán ngay Chậm 1 tháng Chậm 2 tháng Chậm 1 tháng Mức điều chỉnh( theo phần trăm lãi suất 1% 2% 1% 30 70 40 10 Vị trí Tương tự nhau Mức điều chỉnh 0 0 0 11 Ngõ rộng 4m 3m 4m 2m Mức điều chỉnh 40 0 80 12 Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu Mức điều chỉnh 0 0 0 Tổng mức điều chỉnh thực 90 129.5 70 Giá điều chỉnh 3090 3629.5 4070 Giá điều chỉnh tính theo đơn vị diện tích mặt bằng
77.25 80.656 81.4 Tổng mức điều chỉnh 290 469.5 530 Trọng số 3 2 1 Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các BĐS so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh. Vậy tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là: 77.25*3 + 80.656*2 + 81.4*1 = 474.462 (triệu) Giá đợn vị của bất động sản mục tiêu là 474.462/6 = 79.077 (triệu) Giá trị của bất động sản trên = 79.077*30 = 2372.31( triệu) IX - Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá: - Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành. - Quá trình định giá còn nhiều khả năng thiếu chính xác do quá trình sử dụng của khách hàng trong thời gian tới có thể gây ra nhiều thay đổi về mặt hình thức và cấu trúc vật chất của tài sản được định giá. X - Phụ lục đính kèm báo cáo: - Bản sao đã công chứng: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở của chủ bất động sản cần định giá. - Bản vẽ thiết kế của bất động sản và các khu vực lân cận, bao quanh bất động sản cần định giá. Hà Nội, ngày tháng năm 20 Định giá viên
