Những vấn đề về giá đất do Nhà nước quy định
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành theo quy luật khách quan, Nhà nước không thể ngăn chặn hoặc làm thay đổi quy luật đó mà chỉ có thể tác động bằng biện pháp điều chỉnh, bảo đảm cho các quy luật thị trường vận động lành mạnh, đúng hướng. Một trong những biện pháp phải tính đến đó là chính sách thuế, tài chính phù hợp, trong đó ngoài yếu tố thuế suất, mức huy động nghĩa vụ tài chính thì giá đất do Nhà nước quy định có ý nghĩa quyết định.
Đây là vấn đề rất nhạy cảm và khó khăn. Có điều chúng ta phải nhìn nhận là, giá đất do Nhà nước ban hành luôn tỏ ra "lạc hậu" so với giá thị trường do được xác định trên cơ sở xử lý thông tin giá của giá thị trường, của các trường hợp chuyển nhượng trước đó. Kế đến, do việc ban hành bảng giá phải thông qua những thủ tục hành chính nhất định thường là phức tạp và mất thời gian nên ngay sau khi ban hành, giá đất đã tỏ ra lạc hậu. Mặt khác, việc điều chỉnh, bổ sung những bất hợp lý của giá đất cũng đòi hỏi theo những quy định nhất định, ít nhất là một năm và giá đất do Nhà nước quy định chỉ mang tính "tương đối".
Từ những đặc trưng trên, chúng ta thấy khi cụ thể hóa về giá đất, Nhà nước không nên can thiệp quá sâu, nhất là những vấn đề không phù hợp quy luật. Thực tế trước đây, khi Chính phủ ban hành khung giá đất theo Nghị định 87/NĐ-CP tạo ra quá nhiều khung giá (theo đô thị, theo từng đường phố, theo loại đất, vị trí...) gây khó khăn, trở ngại cho các địa phương khi cụ thể hóa về giá đất. Theo đó, giá đất được xác định chủ yếu mang tính áp đặt mà không phản ánh đúng quy luật.
Do vậy, Luật Đất đai 2003 quy định: giá đất do Nhà nước quy định... sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, có mấy vấn đề cần quan tâm:
Một là, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải là giá bình quân của những vụ chuyển nhượng đã xảy ra và mang tính phổ biến. Đặc biệt, để có giá đất bình quân các vụ chuyển nhượng thì một trong những yêu cầu quan trọng là những vụ chuyển nhượng đó phải tương tự hoặc có cùng các điều kiện giống nhau về vị trí, khu vực, mục đích, quy mô, thời gian xảy ra chuyển nhượng và cũng là giá thị trường theo đúng định nghĩa: là số tiền của người mua trả cho người bán trong điều kiện bình thường, hai bên mua bán đều có hiểu biết về thị trường và không có sự ép buộc - đó là sự thỏa thuận hoàn toàn trên cơ sở tự nguyện diễn ra trong điều kiện thị trường có sự cân đối giữa cung - cầu (thị trường bất động sản không sốt, không bị ảnh hưởng bởi tâm lý, hoặc ngay sau khi có chính sách mới tác động). Trong trường hợp không có nhiều vụ chuyển nhượng thỏa mãn các điều kiện trên, thì cần lựa chọn trong thời gian dài, thông thường một năm. Hai là, giá Nhà nước quy định nên ở mức nào?
Sau khi đã có giá thị trường bình quân theo yêu cầu, một vấn đề quan trọng nhất đòi hỏi có sự cân nhắc kỹ lưỡng của nhà quản lý là ban hành giá bao nhiêu phần trăm (%) giá bình quân? Đây là vấn đề có ý nghĩa quan trọng đến sự ổn định của thị trường bất động sản và thu hút đầu tư, sự ổn định của kinh tế - xã hội mỗi quốc gia. Luật quy định "sát" giá chuyển nhượng - thuật ngữ này không đồng nghĩa với giá tiệm cận giá thị trường bình quân mà là sự kỳ vọng hướng tới, khi thị trường bất động sản có sự phát triển ổn định.
Thông thường các nước trên thế giới, giá đất do Nhà nước ban hành thường bằng khoảng từ 80 -85% giá thị trường. Tuy nhiên, ở điều kiện cụ thể của thị trường Việt Nam, với tình hình hiện tại: không ổn định, yếu tố đầu cơ còn cao và mang tính tâm lý, không phản ánh đúng quy luật cung - cầu nên việc quyết định mức giá là vấn đề hệ trọng. Nếu quy định giá quá thấp sẽ làm mất đi ý nghĩa điều chỉnh thị trường và thất thoát nguồn thu. Do vậy, mức giá tối đa chỉ nên bằng 50-60% giá chuyển nhượng bình quân.
Luật Đất đai cũng quy định: Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên không nên quy định khung giá các loại đất giống như NĐ 87/CP vốn chỉ đạt được mục đích khống chế giá đất của địa phương trong khuôn khổ khung giá của Chính phủ, nhưng không thực hiện được mục đích hạn chế tùy tiện của địa phương trong quá trình ban hành bảng giá đất. Có một số địa phương vì muốn thu hút đầu tư đã ban hành bảng giá đất nằm trong khung của Chính phủ nhưng thấp hơn nhiều so với giá thị trường tại địa phương dẫn đến làm thất thu cho ngân sách, không bảo đảm công bằng xã hội, gây trở ngại cho việc đền bù giải tỏa, đặc biệt là thu hồi đất để sử dụng vào các dự án kinh tế. NGUYỄN VĂN HỒNG