Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản, người mua và người bán bắt buộc phải ký kết hợp đồng. Đất nông nghiệp cũng không ngoại lệ. Vậy bạn đã biết những quy định pháp lý về hợp đồng mua bán chưa? Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp viết tay được không? Câu trả lời sẽ có trong bài viết sau đây. Show
1. Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp là gì? Tương tự như các loại hợp đồng khác, hợp đồng mua bán đất nông nghiệp là một văn bản thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Theo đó, bên bán sẽ chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang cho bên mua với những điều khoản và cam kết kèm theo. Tuy nhiên, đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, không giống với bất kỳ một tài sản nào khác. Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đứng ra đại diện quản lý. Chính vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và đất nông nghiệp nói riêng cũng sẽ có những tính chất đặc thù. Thứ nhất, do vị trí cố định, không di chuyển được nên về mặt thực tế, hợp đồng chuyển nhượng chỉ là đổi quyền từ người này sang người khác. Thứ hai, hợp đồng trao đổi tài sản thường không quy định thời hạn của hợp đồng. Việc quản lý mục đích sử dụng của tài sản cũng không nằm trong phạm vi điều chỉnh. Nhưng với đất đai thì bắt buộc chủ thể phải sử dụng đúng mục đích của loại đất đó Thứ ba, hợp đồng trao đổi tài sản có quy định chi tiết về giá trị chênh lệch. Tức là nếu tài sản có giá trị khác nhau thì phần chênh lệch sẽ được chi trả theo thỏa thuận của các bên. Còn với hợp đồng chuyển nhượng đất đai, căn cứ để tham chiếu là giữa giá trị hợp đồng và giá đất tại thời điểm đó. Đương nhiên, khoản chênh lệch này sẽ nhiều hơn thuế về chuyển quyền. 2. Chủ thể trong hợp đồng mua bán đất nông nghiệpThực chất, chủ thể trong hợp đồng mua bán đất nông nghiệp không phức tạp như nhiều người nghĩ. Đơn giản nó là các bên tham gia ký kết vào hợp đồng, gồm bên chuyển quyền và bên nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Luật Đất đai, chủ thể của hợp đồng mua bán đất có thể là cá nhân, hộ gia đình. Trong trường hợp chuyển đổi thì hai bên sẽ có vị trí chéo nhau. Bên này là người nhận quyền thì bên kia là người chuyển quyền và ngược lại. Về điều kiện mua bán, các hộ gia đình, cá nhân chỉ được phép làm hợp đồng khi đáp ứng được:
3. Hình thức và nội dung hợp đồng mua bán đất nông nghiệp3.1. Hình thứcHợp đồng mua bán đất nông nghiệp phải được lập dưới dạng văn bản. Đồng thời phải tiến hành công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Chi tiết được quy định tại điểm b, khoản 3, điều 167, Luật Đất đai 2013. Ngoài ra, việc chuyển quyền sử dụng phải được đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Hợp đồng sẽ là căn cứ pháp lý để ghi nhận những biến động vào hồ sơ địa chính tại địa phương và cơ sở dữ liệu đất đai cả nước. 3.2. Nội dungHợp đồng mua bán đất nông nghiệp chỉ có giá trị khi đảm bảo đầy đủ những nội dung sau:
4. Đối tượng nào được làm hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệpNhư đã đề cập, hai chủ thể trong hợp đồng mua bán đất nông nghiệp là hộ gia đình cá nhân. Các thửa đất phải được Nhà nước cấp quyền sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê, công nhận quyền.. Điều này giúp mảnh đất đủ điều kiện để xác lập trong hợp đồng. Tuy nhiên, đó không phải là toàn bộ điều kiện. Dựa theo Điều 13 Luật Đất đai 2013 thì các mục đích sử dụng trong nhóm đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng gồm:
Theo quy định hiện hành, việc mua bán đất nông nghiệp không giới hạn về mặt địa lý. Trừ trường hợp, chuyển đổi quyển thì phải thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng khu vực. Và đương nhiên, các thửa đất phải được đảm bảo về mặt pháp lý. Cụ thể là do Nhà nước giao, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc chuyển đổi. Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp hiện nay chịu phạm vi điều chỉnh của hai bộ luật. Quan hệ giao dịch giữa người với người thông qua Luật Dân sự và đất đai dưới sự kiểm soát của Luật Đất đai Nhìn chung thì Nhà nước tạo mọi điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể làm kinh tế, khai thác tối đa hiệu quả và lợi ích từ đất. 5. Mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệpKhẳng định lại một lần nữa, hợp đồng mua bán đất là giấy tờ vô cùng quan trọng. Nếu không có nó thì bạn sẽ không thể chứng minh được tính hợp pháp trong giao dịch với cơ quan chức năng. Dưới đây là mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp chuẩn mà mọi người có thể tham khảo. CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------***-------- HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ………………. , ngày ........ tháng .......... năm ............... Chúng tôi gồm có: Bên A Ông / Bà: ........................................................................................................... Ngày sinh: ....... / ....... / ............. CMND/CCCD/Hộ chiếu:......................................................... cấp ngày...... / ...... / ..............tại ................................................................... Địa chỉ liên hệ: ............................................................................................... Số điện thoại: ...................................... Bên B Ông / Bà: ........................................................................................................... Ngày sinh: ....... / ....... / ............. CMND/CCCD/Hộ chiếu:......................................................... cấp ngày...... / ...... / ..............tại ................................................................... Địa chỉ liên hệ: ............................................................................................... Số điện thoại: ...................................... Hai bên đồng ý thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây: ĐIỀU 1 - CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN ĐỔI Bên A nhượng lại toàn bộ quyền sử dụng đất cho Bên B đối với thửa đất: - Thửa đất số: ................................................... - Tờ bản đồ số:.................................................. - Địa chỉ thửa đất: ........................................................................................... - Diện tích: ............................... m2 (bằng chữ: ............................................) - Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: ..................................... m2 + Sử dụng chung: .................................... m2 - Mục đích sử dụng:.......................................... - Thời hạn sử dụng:........................................... - Nguồn gốc sử dụng:....................................... - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số .................... do ....................................... cấp ngày ...../......../............, Giá trị quyền sử dụng đất do hai bên thoả thuận là: .....................................đồng. (Bằng chữ: ....................................................................................đồng Việt Nam). ĐIỀU 2 - VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Đồng thời Bên A có trách nhiệm hỗ trợ mà không có điều kiện ràng buộc nào để Bên B hoàn thành mọi thủ tục liên quan đến việc đăng ký quyền sử dụng của lô đất trên. ĐIỀU 3 - GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. ĐIỀU 4 - CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
4.1. Thửa đất không có tranh chấp; 4.2. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
ĐIỀU 5 - ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này. Bên A Bên B (Ký và ghi rõ họ tên) ( Ký và ghi rõ họ tên) 6. Hợp đồng mua bán đất nông nghiệp viết tay có được không?Bên cạnh các văn bản được soạn thảo và in sẵn, chủ sử dụng có thể viết tay hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp. Nhưng đứng trên phương diện pháp lý, dù chọn bất kỳ hình thức nào đi chăng nữa thì hợp đồng cũng cần được cơ quan có thẩm quyền hoặc đơn vị có chức năng công chứng, chứng thực. Trên đây là toàn bộ những điều cần biết về mẫu hợp đồng mua bán nhà đất. Hy vọng với bài viết này, bạn đã hiểu rõ hơn về bản chất cũng như những nội dung phải có trong một bản hợp đồng chuyển nhượng chuẩn theo quy định pháp luật. Bất động sản ODT còn rất nhiều thông tin hữu ích khác đang chờ bạn khám phá đó. |
