Bên cạnh các yếu tố về chất lượng bất động sản, tiện ích, giá trị căn hộ thì việc căn nhắc hình thức thanh toán giá trị căn hộ như thế nào tưởng chừng như là bước cuối cùng của bài toán mua căn hộ, lại được xem là yếu tố chốt hạ cuối cùng cho việc xuống tiền đối với mua bán bất động sản hiện nay.
Như vậy, nhà nước hiên nay đang quy định về việc thanh toán khi mua bán bất động sản như thế nào và khách hàng lựa chọn thanh toán giá trị căn hộ theo hình thức nào để mang lại lợi ích kinh tế lớn nhất khi sở hữu một tài sản có giá trị lớn.
Quy Định Về Thanh Toán Khi Mua Căn Hộ Chung Cư Hình Thành Trong Tương Lai
Theo điều 57, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014, tiến độ thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai như sau:
– Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
– Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất cho bên mua, thuê mua/ thuê mua.
Như vậy, với tất cả các loại hình bất động sản hình thành trong tương lai (bao gồm nhà phố, chung cư, biệt thự) được các chủ đầu tư kinh doanh đều cần xây dựng khung thanh toán đáp ứng các yêu cầu theo luật định.
Các Hình Thức Thanh Toán Căn Hộ Phổ Biến Hiện Nay
– Thanh toán linh hoạt: Đây là hình thức thanh toán được nhiều chủ đầu tư áp dụng nhất vì đảm bảo nguồn thu định kỳ cho chủ đầu tư. Thông thường ngay sau khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ thanh toán 15-20% giá trị căn hộ và các tháng tiếp theo thanh toán từ 1-3%. Với các dự án phổ biến hiện nay thường thi công trong khoảng 2 năm thì khách hàng sẽ thanh toán 25 -30 đợt để hoàn tất 95% giá trị căn hộ trước khi chờ các thủ tục bàn giao giấy tờ căn hộ và thanh toán phần còn lại.
+ Về ưu điểm: đây là hình thức có lợi cho cả chủ đầu tư và khách hàng khi chủ đầu tư đảm bảo được nguồn thu cho các hoạt động của dự án và khách hàng có một kế hoạch tài chính rõ ràng để chuẩn bị cho tài sản trong tương lại. Với hình thức thanh toán này khách hàng có thể dễ dàng trong việc vay ngân hàng để thanh toán giá trị căn hộ hình thành trong tương lai.
+ Về nhược điểm: hình thức thanh toán linh hoạt này có một nhược điểm chí mạng và là đề tài nóng hổi trên các mặt báo khoảng thời gian năm 2015-2016 khi bất động sản bắt đầu trên đà đi xuống sau khi đạt đỉnh vòng tuần hoàn 10 năm vào các năm 2014, 2015. Rất nhiều bất động sản vào giai đoạn đó phát sinh các vấn đề về chậm tiến độ xây dựng, đơn cử có dự án chậm bàn giao đến 24 tháng nhưng khách hàng vẫn phải thanh toán tiền theo khung thời gian đã ký kết, và chịu thêm một số tiền không nhỏ cho việc chi thuê nhà trong thời gian chờ bàn giao.
– Thanh toán theo tiến độ xây dựng: Dựa trên các kinh nghiệm của phương thức thanh toán linh hoạt theo tỉ lệ phần trăm, nhiều chủ đầu tư đã giới thiệu đến thị trường hình thức thanh toán giá trị bất động sản hình thanh trong tương lai theo tiến độ xây dựng . Đáp ứng đúng theo tiêu chí luật đề ra, sau khi hoàn tất 30% đồng thời với thời điểm ký hợp đồng mua bán, 65% giá trị căn hộ còn lại của khách hàng được chia làm 5 đến 6 kỳ với mỗi kỳ thanh toán tương ứng với tỉ lệ phần trăm tiến độ xây dựng. Xây đến đâu thanh toán đến đó chính là tiêu chí của hình thức này.
+ Về ưu điểm: Phương thức thanh toán này được nhiều khách có khả năng tài chính và mong muốn “ăn chắc, mặc bền” lựa chọn trước tình hình nhiều dự án đang triển khai gặp các vấn đề pháp lý hoặc khủng hoảng tài chính dẫn đến chậm tiến độ. Phương pháp này cho phép khách hàng quản lý tốt hơn dòng tiền của mình, giảm tỉ lệ rủi ro trong kinh doanh và an toàn hơn khi khách có nhiều hạng mục kinh doanh tại cùng một thời điểm
+ Về khuyết điểm: Tuy phương thức thanh toán này thể hiện ưu điểm vượt trội và đáp ứng đúng tình hình kinh doanh bất động sản thực tếm phương thức này đòi hỏi khách hàng phải sẵn sàng một nguồn tài chính vững mạnh vì mỗi lần thanh toán số tiền sẽ khá lớn. Ví dụ với một căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, với mỗi lần thanh toán, khách hàng sẽ phải chuẩn bị đến 300 triệu đồng.
Bên cạnh đó, phải nói rằng các chủ đầu tư sẵn sàng cho khách thanh toán dưới hình thức này đã sẵn sàng rất tốt nguồn tài chính và tự tin về các vấn đề pháp lý dự án, vì vậy một số dự án sẽ hoàn thành trước dự kiến từ 3 đến 6 tháng là một điều không hiếm thấy trên thị trường và khách hàng sẽ phải thanh toán “đúp” hoặc nhiều hơn cho việc nhận nhà trước thời hạn dự kiến.
Vì vậy khi nhìn nhận ở một góc độ khác đi , chi phí cơ hội để khách hàng đảm bảo tiến độ dự án được bàn giao là khá lớn
– Thanh toán nhanh, nhận chiết khấu: đây là một hình thức thanh toán có nhiều điểm tương đồng về ưu nhược điểm với thanh toán linh hoạt theo tỉ lệ phần trăm. Khách hàng thường sẽ thanh toán đến 95% giá trị căn hộ hoặc bất động sản hình thành trong tương lai để nhận phần chiết khấu 5-7% từ chủ đầu tư trên giá trị căn hộ.
Khác với hai phương thức thanh toán linh hoạt và thanh toán theo tiến độ thường được các nhà đầu tư nhỏ lẻ áp dụng vì dễ sang tay, phương thức thanh toán nhanh này thường áp dụng với các nhà đầu tư với nguồn vốn lớn và sẵn sàng chờ thời dự án trong thời gian dài và kinh doanh sang nhượng khi dự án đã bàn giao.
Mua Căn Hộ Nên Lựa Chọn Hình Thức Nào Tại Thời Điểm Hiện Tại?
Thực tế, sẽ không có một phương án thanh toán nào chỉ có 1 mặt ưu điểm hoặc nhược điểm. Mỗi hình thức thanh toán sẽ phù hợp với một nhóm đối tượng khách hàng, tiềm lực tài chính của khách hàng và mục tiêu đầu tư bất động sản. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại, sự lựa chọn phương thức thanh toán được nhiều chủ đầu tư và khách hàng lựa chọn nhất chính là thanh toán theo tiến độ xây dựng.
Trong đó có liên danh chủ đầu tư Reffico và CII với dự án Thủ Thiêm River lựa chọn, vì như đã nói ở trên hình thức này cũng chính là sự cam kết chất lượng thi công, tiến độ thi công và nguồn lực tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mà vẫn đảm bảo dòng tiền về với chủ đầu tư trong quá trình chủ đầu tư và khách hàng cùng hợp tác xây dựng căn hộ.
Ngay từ ngày đầu ra mắt thị trường cuối năm 2019, The River Thủ Thiêm đã gây được tiếng vang lớn với thị trường Bất động sản TP.HCM với nhiều đặc điểm nổi trội như
– Vị trí thuận lợi: Căn hộ The River Quận 2 nằm trên tuyến đường huyết mạch với mặt tiền đường Nguyễn Cơ Trạch Quận 2, TP.HCM, đi qua tất cả các dự án thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm. Gần kề các khu đô thị lớn như Sala, Empire City, Đại Quang Minh. Từ The River Quận 2, chỉ mất 5 phút đến trung tâm quận 1, và các trung tâm thương mại lớn của Quận 2 như Estella Height, Bigc, Cantavil, Megamall, Lotte, Bệnh viên Hạnh Phúc, khu công nghệ cao Quận 9 và các trường công lập trên địa bàn. 10 phút đến quận 4, 6, 7, Nhà Bè, Bình Chánh
– Chủ đầu tư Reffico và CII uy tín và có nhiều năm kinh nghiệm trong xây dựng hạ tầng – Thiết kế nội ngoại thất căn hộ và khu vực đa dạng với hơn 30 tiện ích nội khu trong và ngoài tòa nhà như công viên bờ sông, khu thể thao ngoài trời, vườn BBQ, hồ bơi, nhà hàng, khu mua sắm…
– Với giá rumor giai đoạn đầu từ 5500 – 6000USD/m2 và phương thức thanh toán theo tiến độ xây dựng lên đến 24 tháng, The River Thủ Thiêm Sofoyou được giới đầu tư đánh giá tìm năng sinh lợi lớn khi giá của các căn hộ cùng phân khúc trong khu vực đã chạm ngưỡng 7000USD và vẫn trên đà tăng theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng tổng khu. Bên cạnh đó, tiến độ thanh toán của River Thủ Thiêm chỉ từ 5% mỗi kỳ thanh toán theo tiến độ đảm bảo an toàn tài chính cao nhất cho mỗi nhà đầu tư.
Cùng với xu hướng thắt chặt hơn các gói vay mua bất độn sản được ngân hàng nhà nước đưa ra, rõ ràng rằng tại thời điểm hiện tại, phương thức thanh toán theo tiến độ là phương thức rất đáng để cân nhắc khi quyết định đầu tư vào các bất động sản trong tương lai.