Danko City (tên thương mại của Dự án Khu nhà ở Cao Ngạn, TP. Thái Nguyên) đang trong giai đoạn chuẩn bị hoàn thành, được đánh giá sẽ là khu đô thị lớn, hiện đại bậc nhất của TP. Thái Nguyên, do Công ty CP Tập đoàn Danko (Danko Group) đầu tư. Đây cũng là một trong những dự án được tỉnh Thái Nguyên thực hiện theo quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất trong thời gian qua. Dự án có tổng chi phí 1.299,8 tỷ đồng, tổng diện tích 49,94 ha, được công bố danh mục dự án, tổ chức sơ tuyển, lựa chọn nhà đầu tư trong đầu năm 2019 và UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt kết quả tháng 5/2019.
Dự án Trung tâm Trí tuệ nhân tạo - Đô thị phụ trợ có tổng mức đầu tư 4.362 tỷ đồng, diện tích sử dụng đất là 94 ha, tại Bình Định, được tổ chức lựa chọn nhà đầu tư năm 2020, có kết quả vào cuối năm 2020. Nhà đầu tư được lựa chọn là Liên danh Công ty CP Đô thị FPT Đà Nẵng - Công ty TNHH Đầu tư FPT - Công ty TNHH Phần mềm FPT.
Tháng 6/2020, Dự án Đầu tư xây dựng Khu phi thuế quan Phú Quốc (Kiên Giang) với tổng chi phí thực hiện hơn 6.800 tỷ đồng, diện tích 101 ha, chọn được nhà đầu tư là Công ty TNHH Xuất nhập khẩu Liên Thái Bình Dương.
Thông qua cơ chế đấu thầu, Cao Bằng - một địa phương còn nhiều khó khăn về kinh tế đã lựa chọn được nhà đầu tư cho nhiều dự án nhà ở thương mại, như Dự án Phát triển đô thị số 10A, phường Sông Hiến, TP. Cao Bằng có tổng chi phí thực hiện 514 tỷ đồng; Dự án Phát triển đô thị số 9A, phường Sông Hiến, TP. Cao Bằng (658 tỷ đồng).
Đó chỉ là số ít trong hàng nghìn dự án khu đô thị, khu nhà ở, công trình thương mại dịch vụ... đã lựa chọn được nhà đầu tư thông qua đấu thầu. Tốc độ đô thị hóa của cả nước ngày càng cao, nhiều khu đô thị mới hiện đại đã và đang hình thành làm thay đổi diện mạo của các địa phương. Đồng thời, trong bối cảnh chưa bố trí đủ nguồn vốn giải phóng mặt bằng (GPMB) các quỹ đất lớn, cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất giúp địa phương huy động được nguồn lực tư nhân thực hiện nhiều dự án xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh. Bởi vì theo quy định, sau khi được lựa chọn, nhà đầu tư ứng trước toàn bộ giá trị GPMB cho đơn vị, tổ chức có chức năng theo quy định để tiến hành bồi thường, GPMB khu đất, quỹ đất thuộc dự án theo phương án dự kiến bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà cơ quan nhà nước đã xây dựng.
Tính riêng năm 2020, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), có tổng số 299 dự án đầu tư có sử dụng đất với tổng mức đầu tư khoảng 344.179 tỷ đồng và tổng diện tích đất khoảng 14.800 ha. Trong đó, 234 dự án thực hiện theo quy định của Nghị định 30/2015/NĐ-CP và 65 dự án thực hiện theo quy định của Nghị định 25/2020/NĐ-CP; 113 dự án đã ký hợp đồng, 186 dự án đang thực hiện lựa chọn nhà đầu tư; 227 dự án đã xác định được hình thức lựa chọn nhà đầu tư, 72 dự án còn lại ở bước công bố danh mục dự án hoặc đang trong quá trình sơ tuyển nên chưa xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư. Trong số các dự án đã xác định được hình thức lựa chọn nhà đầu tư, có 82 dự án áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, chiếm 27,4% với tổng mức đầu tư khoảng 70.891 tỷ đồng, tổng diện tích đất của các dự án khoảng 5.676 ha.
Theo Bộ KH&ĐT, số lượng dự án đầu tư có sử dụng đất năm 2020 giảm 75 dự án, nhưng tổng số vốn đầu tư huy động thông qua các dự án này tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2019 (tăng 189.789 tỷ đồng). Như vậy, có thể thấy sự chuyển biến trong thực hiện dự án của các địa phương: Triển khai các dự án có quy mô lớn, mang tính đồng bộ, tổng thể thay vì chia nhỏ dự án và phải thực hiện nhiều quy trình thủ tục cho các dự án nhỏ riêng rẽ.
Hoàn thiện khung pháp lý
Ngày 16/4/2009, Bộ KH&ĐT ban hành Thông tư số 03/2009/TT-BKH tạo ra khung hướng dẫn thống nhất đầu tiên về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất. Sau đó, Luật Đấu thầu 2013 đã luật hóa quy định về lựa chọn nhà đầu tư dự án đất, Nghị định 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, Nghị định 25/2020/NĐ-CP thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, trong đó có nội dung sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP. Khung pháp lý về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất ngày càng được hoàn thiện, để tạo thuận lợi cho quá trình thực hiện, đồng thời tạo cơ chế, công cụ hữu hiệu để tăng hiệu quả quản lý, phân bổ, sử dụng đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ nguồn lực đất đai.
Mới đây nhất, ngày 16/11/2021, Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT (TT 09) hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và dự án đầu tư có sử dụng đất được ban hành thay thế Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT. TT 09 bảo đảm thi hành thống nhất, đồng bộ và hiệu quả quy định tại các luật, nghị định mới, sửa đổi, bổ sung những hạn chế, bất cập nhằm tạo thuận lợi hơn cho quá trình tổ chức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; bảo đảm thực hiện nguyên tắc công khai, minh bạch, công bằng, hiệu quả kinh tế trong việc lựa chọn nhà đầu tư...
Trong báo cáo công tác đấu thầu hàng năm, các địa phương đánh giá việc ban hành các nghị định, thông tư cùng với việc triển khai thi hành các văn bản khác có liên quan trong thời gian qua đã góp phần tạo dựng khung pháp lý đồng bộ cho việc thu hút đầu tư. Đồng thời nâng cao tính minh bạch, cạnh tranh, hiệu quả kinh tế trong việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, qua đó góp phần thu hút nguồn lực đầu tư, phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của các địa phương nói riêng, cả nước nói chung.
Tuy nhiên, theo Bộ KH&ĐT, quá trình lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại, hạn chế. Để tăng cường hơn nữa hiệu quả lựa chọn nhà đầu tư, trong thời gian tới, Bộ KH&ĐT đề nghị các địa phương cần khẩn trương chỉ đạo lập, thẩm định, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ với quy hoạch và danh mục dự án thu hồi đất, làm cơ sở để xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư và thực hiện các thủ tục đầu tư. Tăng cường cạnh tranh thực sự trong đấu thầu, phát hiện, xử lý nghiêm những hành vi tiêu cực…
Bộ KH&ĐT sẽ tiếp tục phối hợp với các bộ ngành liên quan nghiên cứu, tham mưu cho Chính phủ, Quốc hội tháo gỡ vướng mắc, tạo môi trường đầu tư cạnh tranh, minh bạch, hiệu quả, cắt giảm thủ tục hành chính hơn nữa…
Chào Luật Nam Sơn, mình có hai thắc mắc mong Luật Nam Sơn tư vấn giúp mình.
1. Đối với dự án có sử dụng đất cần lựa chọn NĐT mà khu đất dự án chưa GPMB thì việc lựa chọn NĐT thông qua hình thức nào? Đấu thầu dự án, đấu giá QSDđ hay chỉ định trực tiếp? Việc giao đất cho NĐT trúng thầu được thực hiện ở thời điểm nào?
2. Đối với dự án có sử dụng đất cần lựa chọn NĐT mà khu đất có mặt bằng sạch (đã GPMB) thì việc lựa chọn NĐT thông qua hình thức nào trong 3 Hình thức nêu trên? Việc giao đất thực hiện tại thời điểm nào? Xin cám ơn Luật Minh Gia.
Luật Nam Sơn xin trả lời:
Cám ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến Công ty Luật Nam Sơn, trường hợp của bạn chúng tôi giải quyết như sau:
Do bạn không cung cấp thông tin cụ thể về nội dung dự án cũng như nguồn vốn của dự án là gì, vì vậy chúng tôi không thể xác định chính xác hình thức lựa chọn nhà đầu tư cho bạn. Bạn có thể tham khảo các quy định pháp luật dưới đây để áp dụng cho trường hợp cụ thể của mình.
– Về hình thức đấu giá và chỉ định chủ đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:
Căn cứ Điều 22 Luật nhà ở quy định Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án như sau:
“2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.
3. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.”
Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện qua một trong các hình thức: đấu giá, đấu thầu hoặc chỉ định chủ đầu tư.
+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 118 Luật đất đai 2013, cụ thể:
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:…
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;…
2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:…
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”
Và Điều 199 Luật đất đai 2013 quy định thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:
“1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Như vậy, theo các quy định trên và theo quy định Khoản 1 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nếu Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (trừ trường hợp không đấu giá QSDĐ theo quy định trên). Thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, Luật bán đấu giá tài sản 2016 và theo Quyết định của UBND tỉnh tại đia phương nơi có đất.
+ Việc chỉ định chủ đầu tư được áp dụng đối với nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 và khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật nhà ở 2014. Tức là: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời gian lựa chọn chủ đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.
– Về đấu thầu quyền sử dụng đất:
Đối với những dự án đầu tư tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 1 Luật đấu thầu được quy định tại Điều 10 Nghị định 30/2015/NĐ-CP như sau:
“Điều 10. Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất
1. Lập và phê duyệt danh mục dự án
a) Căn cứ lập danh mục dự án:
– Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội;
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, danh mục dự án cần thu hồi đất đã được phê duyệt;
– Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có).
b) Lập và phê duyệt danh mục dự án
Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện đề xuất dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.
2. Công bố danh mục dự án
a) Sau khi có quyết định phê duyệt, danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được công bố trong thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định này. Khuyến khích đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng khác để tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận thông tin của các nhà đầu tư quan tâm.
b) Nội dung công bố phải bao gồm các thông tin về: Địa điểm thực hiện dự án, diện tích khu đất, chức năng sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt, hiện trạng khu đất, các thông tin cần thiết khác”.
Theo đó, các dự án đầu tư có sử dụng đất phải thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà thầu khi thuộc Danh mục cụ thể được phê duyệt của UBND tỉnh. Đây thường là khu vực đất có giá trị thương mại cao và được UBND tỉnh lựa chọn cụ thể. Hồ sơ mời thầu và thủ tục tham gia dự thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư và đấu thầu. Hình thức đấu thầu cụ thể căn cứ vào Điều 9 Nghị định 30/2015/NĐ-CP.
Nếu dự án đó là dự án nhà ở thương mại và nằm trong Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất của UBND tỉnh phê duyệt: Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối với dự án nhà ở thương mại mà khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.
Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Nếu dự án đầu tư của bạn không nằm trong Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất của UBND tỉnh phê duyệt thì khi này bạn không cần tham gia theo thủ tục đấu thầu.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Nam Sơn về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng.