Bạn đang có trong tay khoản tiền 500 triệu đồng và bạn dự định mua nhà tại TP.HCM, điều này liệu có khả thi? Cùng Rever phân tích bài toán này qua bài viết dưới đây.
Trước khi đi vào phân tích, Rever giả sử bạn rơi vào trường hợp sau đây: Tổng thu nhập hàng tháng của vợ chồng bạn là khoảng 20 triệu đồng. Sau khi trừ chi phí chi tiêu của cả gia đình thì bạn tiết kiệm được trên dưới 10 triệu đồng mỗi tháng. Hiện vợ chồng bạn đang ở chung nhà với ông bà ngoại nên muốn mua nhà ở riêng. Tuy nhiên, hiện tại cả hai vợ chồng bạn mới tích góp được 500 triệu đồng. Với số tiền trên, vợ chồng bạn chắc chắn đang băn khoăn không biết làm cách nào để mua được nhà thành phố, nếu mua thì có nên vay ngân hàng để mua nhà không?
Dưới đây là những giải pháp dành cho vợ chồng bạn:
Mua căn hộ đang trong giai đoạn xây dựng thay vì nhà đã hoàn thiện, bàn giao
Hiện tại, nếu bạn có ý định mua một căn nhà phố hoặc một căn hộ chung cư đang trong giai đoạn bàn giao thì bạn thường phải thanh toán 1 lần với số tiền khá lớn. Do đó, với tầm tài chính trong tay 500 triệu đồng thì việc lựa chọn một căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng đang trong quá trình xây dựng là điều mà bạn nên cân nhắc đến. Có thể thời gian sở hữu nhà sẽ kéo dài hơn nhưng ngược lại áp lực về dòng tiền của bạn sẽ không cao.
Ngoài ra, để cạnh tranh trên thị trường, các chủ đầu tư thường có nhiều chương trình, chính sách ưu đãi về tài chính cũng như phương thức thanh toán linh hoạt dành cho người mua nhà dự án đang trong giai đoạn thi công, bạn có thể chọn cho mình một dự án có vị trí và chính sách hỗ trợ phù hợp nhất.
Đừng quên nhờ sự hỗ trợ từ người thân hoặc ngân hàng
Việc vay mượn tiền để mua nhà từ người thân trong gia đình luôn là giải pháp an toàn, vì bạn có thể huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ mối quan hệ xung quanh với chi phí “rẻ”.
Nếu bạn rơi vào trường hợp không thể vay được tiền từ người thân, thì bạn nên sử dụng đòn bẩy tài chính và nhờ đến sự hỗ trợ từ phía các ngân hàng. Thông thường đối với các dự án căn hộ, các chủ đầu tư thường hợp tác với một số ngân hàng ngay từ giai đoạn đầu kể từ khi triển khai dự án.
Bạn nên nhờ đến sự hỗ trợ từ ngân hàng nếu số tiền trong tay không đủ để mua nhà
Với mức vay 500 triệu trong khoảng 10 năm, căn cứ vào mức lãi suất hiện nay dao động quanh mức 10,5% thì bạn chỉ cần khoản 8 triệu đồng trả góp hàng tháng (cho phần lãi và vốn gốc). Tùy vào mỗi trường hợp mà ngân hàng còn có thể áp dụng thêm các gói ưu đãi hoặc hỗ trợ lãi suất.
Đồng thời, bạn cũng nên dành thời gian tìm hiểu kỹ những điều khoản về lãi suất (do có thể thay đổi theo năm), cũng như các quy định để có sự tính toán hợp lý.
Thông thường, khi mới tiếp xúc khách hàng, các ngân hàng luôn quan tâm đến ba câu hỏi sau: Bạn có trả nợ được không? Bạn có trả nợ không? Nếu bạn không trả được nợ thì sao? Chúng tôi xin phân tích ba câu hỏi này như sau:
Bạn có trả nợ được không?”: Đây là vấn đề ngân hàng quan tâm nhất, họ sẽ tính toán theo công thức “Tỷ số thanh toán tiền mặt = Thu nhập/Thanh toán khoản vay > 1,5”. Như vậy, nếu bạn phải thanh toán 10 triệu đồng/tháng tiền vay ngân hàng thì thu nhập ít nhất phải trên 15 triệu đồng/tháng. Nếu bạn đảm bảo con số trên, nên cho ngân hàng biết.
“Bạn có trả nợ không?”: Điểm tín dụng của bạn sẽ ảnh hưởng lớn tới câu hỏi này, nếu trước kia bạn từng vay nợ và thanh toán tốt sẽ là tín hiệu tốt cho khoản vay mua nhà sắp tới. Bên cạnh đó, công thức “Tỷ lệ nợ trên tài sản ròng = Tổng khoản vay ngân hàng/ Số tiền bạn có” cũng rất quan trọng. Nếu tỷ lệ này nhỏ hơn ba lần sẽ thuyết phục ngân hàng hơn. Vì thế nếu vốn bạn có 500 triệu đồng, bạn không nên vay nợ quá 1 tỷ.
“Nếu bạn không trả được nợ thì sao?”: Trong trường hợp xấu nhất, ngân hàng muốn biết bạn có tài sản hữu hình (nhà, tiền mặt, sổ tiết kiệm...) nào có thể thanh lý trả nợ hay không. Bạn có thể nhờ đến bố mẹ hai bên hỗ trợ bảo lãnh bằng chính ngôi nhà họ đang ở.
Nên chọn dự án có hạ tầng giao thông tốt, thay vì dự án gần trung tâm thành phố
Hiện nay, giá nhà đất tại những khu vực trung tâm thành phố như Quận 1, Quận 2, Quận 4... khá cao, nếu bạn chọn căn hộ có giá trị cao và phải vay nhiều thì chắc chắn áp lực tiền lãi và vốn gốc phải trả của bạn hàng tháng sẽ rất lớn. Do đó, không nên vay quá nhiều, giá trị căn hộ bạn mua không nên vượt quá 2.5 lần số tiền mà bạn có. Nếu bạn có tài chính trong tầm 500 triệu thì căn hộ xoay quanh mức 1 tỷ đến 1,2 tỷ là lựa chọn tối ưu.
Tuy nhiên, với tầm giá tiền 500 triệu đồng này, thường bạn chỉ mua được những ngôi nhà/căn hộ ở ngoài bán kính cách Quận 1 khoảng hơn 8-10km, những dự án càng ở xa trung tâm giá càng tốt. Do đó, nếu mới bắt đầu mua nhà, bạn đừng ngại ở xa một chút mà bạn nên chọn những dự án có giao thông tốt vì nếu không rút ngắn được khoảng cách thì bạn vẫn có thể tiết kiệm được thời gian, khi nào bạn có thu nhập khá hơn thì có thể bán đi và đổi chỗ ở.
Những dự án càng xa trung tâm thường có giá tốt
Đừng đợi đến khi có đủ tiền mới mua nhà
Thực tế, thị trường bất động sản dẫu trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, có thời điểm lên có thời điểm xuống, nhưng giá nhà đất ở hiện tại không ngừng tăng và cao hơn trong quá khứ. Do đó, nếu bạn đợi tới khi có đủ tiền mới mua thì cũng rất khó đuổi kịp “tốc độ” của việc tăng giá nhà. Vì điều này, dẫu có một chút rủi ro, nhưng việc lên kế hoạch mua nhà từ bây giờ sẽ giúp bạn giữ được mức giá tốt.
Đừng bỏ qua những khu vực đang xây dựng
Nên chọn mua nhà ở những khu vực có hạ tầng tốt thay vì gần trung tâm
Thông thường, những nơi có hạ tầng tốt, dân cư hoàn chỉnh giá nhà đất cũng sẽ rất cao, biến động theo tiến độ của hạ tầng, cho nên bạn đừng lo phải mua nhà ở những nơi đang trong quá trình xây dựng hạ tầng, dẫu có một chút tiếng ồn và phiền toái ban đầu nhưng sẽ giúp bạn có thể mua một ngôi nhà ở vị trí tốt với mức giá rẻ. Khi hạ tầng hoàn chỉnh thì bạn sẽ có “của để dành” do lúc này giá nhà đất trong khu vực cũng sẽ tăng theo.
Nếu bạn biết cách áp dụng khéo léo hoặc áo dụng tất cả những điều trên, thì có thể với mức tài chính vừa phải, trong một thời gian không xa, bạn có thể xây dựng cho mình một ngôi nơi an cư như ý.
Chi phí cho nhà ở không nên vượt quá 40% thu nhập
Theo các chuyên gia tài chính, bạn chỉ nên chi tối đa 40% thu nhập hàng tháng cho nhà ở. Với tỉ lệ này, bạn mới có khả năng kiểm soát và chi trả các chi phí cuộc sống khác, cũng như có tiền tiết kiệm và đầu tư. Nếu bạn thu nhập từ 20-25 triệu thì ngân sách tối đa cho nhà ở của bạn ở mức 8-10 triệu/tháng.
Có 500 triệu trong tay, nếu muốn sở hữu căn hộ bình dân khoảng 1,2 tỷ bạn sẽ mất 20 năm trả nợ để tổng mức chi trả cho ngân hàng hàng tháng dưới 10 triệu. Trong khi đó, nếu chọn thuê nhà, bạn sẽ có 500 triệu để đem đi đầu tư và vẫn có khả năng tận hưởng không gian sống tuyệt vời tại các chung cư tầm chung chỉ với mức phí 7-10 triệu.
Có một số sự khác biệt giữa mua nhà để ở và thuê nhà, bạn có thể đối chiếu các đặc điểm này với nhu cầu của gia đình mình để có được câu trả lời phù hợp nhất.
Chi phí tài chính
Mua nhà sẽ có chi phí lớn và nhiều rủi ro hơn nhưng cũng có thể là một khoản đầu tư sinh lợi. Dù mua nhà với mục đích để ở, bạn vẫn sẽ nhận được nhiều lợi ích nếu căn nhà có giá trị tăng theo thời gian. Nếu bạn có khả năng nắm bắt tình hình thị trường, mua nhà khi thị trường hạ nhiệt, giá trị căn nhà của bạn sẽ có khả năng tăng lên trong lai. Đặc biệt, nhà đất thường giữ giá và có xu hướng tăng dần theo thời gian do nhu cầu nhà ở ngày một tăng trong khi quỹ đất giảm.
Mức tiền trả trực tiếp cho việc mua/thuê nhà
Khi mua nhà bạn, sẽ cần đóng tại thời điểm mua một khoản tiền lớn. Mặc dù hiện nay có hình thức mua nhà trả góp, giá trả theo từng tháng nhưng giai đoạn đầu bạn phải đóng góp tối thiểu 40% giá trị căn hộ. Như vậy, với hình thức mua nhà, ban đầu bạn sẽ phải đóng toàn bộ số tiền 500 triệu của mình và hàng tháng, bạn sẽ phải trả thêm một khoản tiền. Bạn sẽ cần có một khoản thu nhập ổn định trong tương lai dài. Trong khi đó, nếu thuê nhà, bạn chỉ cần đóng một khoản tiền theo từng tháng thuê.
Chi phí đồ nội thất
Phương án thuê nhà có thể giúp bạn giảm được chi phí nội thất nhờ tận dụng đồ của chủ nhà. Đương nhiên, phí thuê nhà đủ đồ nội thất sẽ cao hơn mức phí thuê nhà chưa hoặc ít đồ. Nhưng xét ra, vẫn rẻ hơn chi phí mua mới toàn bộ. Trong khi đó, mua nhà bạn sẽ mất khoản phí mua đồ nội thất.
Chi phí đi lại phát sinh
Để đảm bảo khả năng trả lãi, với 500 triệu tiền mặt sẵn có, bạn chỉ nên mua căn nhà khoảng 1,2 tỷ với mức trả góp 700 (khoảng 60% giá trị căn hộ). Trong trường hợp này, với giá thị trường hiện tại, bạn sẽ mua được căn hộ ở chung cư hoặc nhà đất ngõ hẻm cách trung tâm thành phố từ 7-10km. Tiền xăng xe để di chuyển đến trung tâm hay đi làm sẽ cao hơn phương án bạn chọn thuê tại một căn hộ ngay gần nơi làm việc.
Cũng như chi phí đi lại, với các căn nhà mua trong khoảng 1,2 tỷ có thể làm bạn mất nhiều thời gian hơn khi di chuyển đến trung tâm thành phố, nơi làm việc, học tập của con cái. Trong khi đó, với phương án thuê nhà, bạn hoàn toàn có thể chọn cho mình một căn nhà gần nơi làm việc và linh hoạt thay đổi khi cần.
Tài sản và quyền lợi đi kèm
Về khía cạnh này, rõ ràng khi bạn mua nhà, bạn sẽ được quyền hữu căn nhà và có khả năng vay thế chấp trên chính căn nhà. Trong khi đó, nếu thuê nhà, bạn sẽ không có quyền sở hữu căn nhà.
Tinh thần
Với số tiền sẵn có và mức chi phí từ 7-8 triệu một tháng cho việc thuê nhà, bạn hoàn toàn có thể thuê ở những chung cư tầm trung. Bạn và gia đình sẽ được tận hưởng tiện ích nội khu và các dịch vụ đi kèm cho một cuộc sống tốt hơn. Trong khi đó, căn hộ mua giá 1,2 tỷ nếu dạng chung cư chỉ thuộc phân khúc bình dân, các tiện tích và dịch vụ không so sánh được với phương án đi thuê. Tuy nhiên, mua nhà sẽ mang đến cho bạn niềm tự hào khi được sở hữu căn nhà của riêng mình.
Mua nhà để ở là phương án phù hợp với các bạn đã có định hướng chỗ ở lâu dài, có thu nhập ổn định trong tương lai. Mặt khác, phương án này cũng phù hợp với các bạn muốn sở hữu nhà và có hộ khẩu thành phố.
Phương án thuê nhà sẽ phù hợp nếu bạn đang có các kênh đầu tư tài chính hiệu quả. Trong đó, không loại trừ hình thức đầu tư ngắn hạn các căn hộ chung cư đang trong quá trình xây dựng, hoặc đầu tư lướt sóng đất nền. Chứng khoán cũng là một kênh đầu tư khá tốt, đặc biệt với các cổ phiếu của công ty lớn, uy tín và có báo cáo lợi nhuận thường kỳ.
Tuy nhiên, bạn cần phải trau dồi các kiến thức về thị trường tài chính và đầu tư, tận dụng các mối quan hệ để chọn ra một kênh đầu tư hiệu quả trong từng thời điểm. Đặc biệt, bạn đừng quên quy luật rủi ro đánh đổi lợi nhuận. Mặt khác, ở nhà thuê cũng là phương án phù hợp với các bạn trẻ muốn tận hưởng không gian sống và các tiện ích tốt cho cuộc sống.
>>>XEM THÊM
5 mẹo mặc cả thành công để mua được nhà giá "hời" bạn nên biết
4 nguyên tắc vay mua nhà để không thành con nợ cả đời
N.Bich
Theo Homedy Blog Nhà môi giới