Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất phương án cấp "sổ hồng" chung cư từ 50-70 năm theo thời hạn sử dụng của công trình.
Mặc dù đây không phải là lần đầu tiên phương án này được đề cập nhưng hiện nay vẫn có nhiều ý kiến trái chiều bởi sẽ không phù hợp với các các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành.
Bởi vậy, để hiện thực hóa được đề xuất này cần thay đổi từ chính các quy định của cơ quan quản lý Nhà nước.
Tại đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng trình thẩm định, lấy ý kiến có đề xuất phương án chung cư sở hữu có thời hạn theo thời hạn sử dụng của công trình.
Theo hướng này, giấy chứng nhận cấp cho khách hàng mua căn hộ chung cư sẽ có thời hạn từ 50-70 năm thay vì được sở hữu, sử dụng lâu dài như hiện nay.
[Đề xuất sổ hồng chung cư có thời hạn: Cần để ý tới quyền lợi người dân]
Một số chuyên gia cho rằng, trong dài hạn, đây là phương án hợp lý và đã được triển khai tại nhiều quốc gia. Tuy nhiên, cần có phương án để hài hòa, hợp lý, bảo vệ lợi ích của các bên, đặc biệt là người dân.
Đồng thời, không làm ảnh hưởng đến sự phát triển của phân khúc chung cư cũng như việc mở rộng các đô thị lớn hiện nay.
Trong vòng 20 năm trở lại đây, văn hóa chung cư đã dần được người dân đón nhận và thích nghi trong bối cảnh lượng người di cư về các thành phố lớn để sinh sống, học tập, làm việc ngày càng lớn.
Đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân đô thị, chung cư cao tầng xuất hiện và được xem như giải pháp giúp gia tăng hiệu quả sử dụng đất tại các thành phố lớn.
Khi tiếp nhận thông tin về đề xuất của Bộ Xây dựng, bà Dương Thùy Liên, cư dân của một khu chung cư tại quận Hoàng Mai, cho rằng, về tâm lý, khi mua chung cư, ai cũng quen với việc được cấp "sổ hồng" sở hữu lâu dài. Để thay đổi tư duy từ nhà mặt đất lên chung cư đã là khó, mất tới hàng chục năm.
Thế mà nay, chung cư lại không được cấp “sổ hồng” lâu dài thì chắc người dân lại ào ạt bán căn hộ chuyển xuống mua đất làm nhà.
Đó cũng là tâm lý muốn sở hữu bền vững tài sản, có tính truyền nối từ đời này sang đời khác của phần lớn người Việt Nam. Nói chung, ai cũng mong muốn được sở hữu một bất động sản lâu dài, ổn định và là của để dành cho thế hệ sau, bà Liên chia sẻ.
Trên thực tế, hiện người mua nhà chung cư đang được cấp quyền sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, nếu xét về tuổi thọ của mọi công trình; trong đó, có nhà chung cư lại chỉ có hạn và điều này đang là nghịch lý.
Tại một số đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, sau nhiều năm hình thành và phát triển thị trường căn hộ, các chung cư cũ đã xuất hiện tình trạng xuống cấp trầm trọng; thậm chí đã quá hạn sử dụng.
Thế nhưng, việc cải tạo, di dời nhà tập thể, chung cư cũ thời gian qua vẫn “ì ạch” cũng bởi người dân có “sở hữu” nhưng không muốn tham gia chương trình này; trong khi công trình xuống cấp nghiêm trọng đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ, rủi ro cho cộng đồng dân cư.
Đây cũng chính bài toán đang làm đau đầu các cơ quan quản lý Nhà nước, giới chuyên gia, chủ đầu tư bấy lâu nay và đem tới nỗi lo lắng cho chính người dân đang sinh sống tại các chung cư này.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi-Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trên thế giới, nhiều nước đã có quy định về nội dung này. Có quốc gia quy định thời gian sở hữu chung cư 40 năm, có nơi 70 năm, có nước là 100 năm.
Tuy nhiên, ở Việt Nam, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư đang có nhiều ý kiến khác nhau. Vấn đề này cũng liên quan đến Luật Đất đai có quy định thời hạn sử dụng đất cho nhà chung cư. Đây là những nội dung còn phải được nghiên cứu thêm.
Hiện đối với những căn nhà sở hữu tư nhân có dấu hiệu xuống cấp, bị nghiêng và có nguy cơ đổ sụp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu chủ sở hữu khắc phục.
Tuy nhiên, với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc yêu cầu khắc phục sẽ rất phức tạp, khó khăn. Xuất phát từ thực tế đó, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất cấp sở hữu cho chung cư có thời hạn nhất định.
Như vậy, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ cần căn cứ vào nhiều tiêu chí để đảm bảo quyền lợi của người dân theo từng nhu cầu sử dụng gắn với các pháp luật khác về đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế…- ông Khởi phân tích.
Hiện nay đang có hai dạng là căn hộ sở hữu lâu dài và căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ từ 50-70 năm. Đa số các căn hộ đều được cấp sổ sở hữu lâu dài nhằm mục đích để ở.
Còn các căn chung cư có thời hạn sở hữu chỉ từ 50-70 năm thường nằm ở những tòa nhà có khối đế là trung tâm thương mại, văn phòng và có mục đích sử dụng hỗn hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh.
Các luật sư viện dẫn, thời hạn sử dụng nhà chung cư được hiểu đơn giản là quyền được sử dụng trong một thời gian pháp luật mặc nhiên thừa nhận.
Sau thời hạn đó, người sở hữu căn hộ và các phần diện tích khác vẫn là người sở hữu quyền sử dụng đất ở và công trình nhà chung cư theo hình thức sở hữu chung hợp nhất tại Điều 214 Bộ luật Dân sự.
Người chủ sở hữu vẫn là người có quyền sử dụng nhưng chỉ được tiếp tục sử dụng khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện, quy định của pháp luật. Việc hết thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là mất quyền sở hữu của cư dân đối với quyền sử dụng đất và sở hữu công trình.
Còn với đề xuất mới của Bộ Xây dựng về việc cấp sở hữu chung cư 50 năm hoặc 70 năm tùy theo chất lượng công trình thì khi giá trị sử dụng của chung cư đó không còn cũng đồng nghĩa với việc hết quyền sở hữu, Nhà nước được quyền thu hồi toàn bộ bao gồm đất.
Khi đó, Nhà nước tùy thuộc vào quy hoạch, hạ tầng đô thị có thể cho xây lại chung cư hay chuyển đổi không gian này thành công viên, công trình công cộng… Do đó, đề xuất này cần được xem xét thấu đáo để hài hòa lợi ích của người dân.
Dưới một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhận xét, bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ cũng như các công trình sở hữu chung khác có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp.
Tuy nhiên, dù chính sách đúng nhưng để vận dụng vào thực tế một cách thấu tình đạt lý cần quá trình tuyên truyền để người dân hiểu và ủng hộ.
Ngoài ra, trường hợp quy định căn hộ sở hữu có thời hạn 50 năm thì chính sách thuế, phí, tiền sử dụng đất phải thấp hơn so với sở hữu lâu dài.
Có như vậy mới gây xáo trộn tâm lý của người dân có mong muốn sở hữu chung cư cũng như tránh ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc này trên thị trường bất động sản./.
Thu Hằng (TTXVN/Vietnam+)
Vừa qua, chính quyền TP Đà Nẵng đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài, đã cấp cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm.
Theo thông tin từ báo cáo gửi tới Thủ tướng Chính phủ, nhằm cập nhật một số kiến nghị cụ thể của doanh nghiệp bất động sản của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dự án bị thu hồi sổ đỏ kể trên có chủ đầu tư là Công ty 586, phát triển trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ, trong đó có căn hộ condotel tại TP. Đà Nẵng.
Công ty này cho biết, trước đây UBND TP. Đà Nẵng (và một số địa phương khác) đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ có thời hạn ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở, tại thời điểm năm 2008
Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đã kết luận về việc cấp "sổ đỏ" như trên là sai, gây thất thu ngân sách nhà nước. Thành phố Đà Nẵng đưa ra hướng sửa sai là cấp lại "sổ đỏ" (mới) tại thời điểm hiện nay (2019) với thời hạn sử dụng đất chỉ còn 39 năm (50 năm - 11 năm, tính từ năm 2008).
TP. Đà Nẵng
Động thái thu hồi sổ đỏ của Đà Nẵng có thể coi như một lời cảnh báo với những dự án condotel, biệt thự biển vẫn được quảng cáo rầm rộ là sẽ được cấp sổ đỏ lâu dài. Trong những năm trở lại đây, quảng cáo condotel, biệt thự biển được cấp sổ đỏ lâu dài là chiêu câu khách khá phổ biến. Tuy nhiên, hiện vẫn còn nhiều điểm mập mờ về pháp lý liên quan đến loại hình bất động sản này cần làm rõ.
Trả lời về vấn đề liên quan đến codotel, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng, hiện nay pháp luật chưa có quy định riêng về dự án cho bất động sản nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự biển) mà cá nhân hoặc tổ chức được sở hữu riêng từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự.
Theo quy định, dự án du lịch sẽ được thuê đất và không được phân chia bán từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự. Chủ đầu tư đăng ký dự án du lịch chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú.
Để huy động vốn cho chủ đầu tư, một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa, Kiên Giang,… lại giao đất với loại đất ở (và như tỉnh Khánh Hòa sáng tạo ra hình thức đất ở không hình thành đơn vị ở) cho các doanh nghiệp. Từ đó, chủ đầu tư lại bán từng căn hộ (condotel) hoặc biệt thự cho khách hàng, vì họ lý luận là chủ đầu tư bán nhà ở, người mua được sở hữu lâu dài. Như vậy, việc giao đất ở cho dự án du lịch là trái với quy định Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Du lịch. Bản chất hình thức đăng ký dự án là dự án du lịch (dịch vụ lưu trú) nhưng được xây trên đất ở, bán như dự án nhà ở thương mại.
Cũng theo Luật sư Phượng, nếu đã cấp sổ đỏ lâu dài cho loại hình condotel thì phải thu hồi vì trái với quy định pháp luật.
"Một số dự án được cấp sổ cho người mua nhưng nếu xảy ra chuyện thì chắc chắn phải thu hồi các sổ này vì việc cấp sổ không đúng quy định pháp luật. Cũng có thể có nhưng họ không dám khoe sổ vì Cơ quan quản lý tại Trung ương (Thanh tra, Bộ TN&MT) sẽ kiểm tra làm rõ việc cấp sổ này có đúng pháp luật hay không đối với Cơ quan đã cấp sổ đó. Theo quan điểm cá nhân tôi, cần hoàn thiện pháp luật về bất động sản này với thời hạn là đất thuê và yêu cầu cần phải có đơn vị quản lý các bất động sản này, các dự án bất động sản này không thể đăng ký dưới dạng dụ án dự lịch và kinh doanh dịch vụ lưu trú", Luật sư Phượng cho biết.
Để cảnh báo các nhà đầu tư, Luật sư Phượng cũng cho biết, việc một số chủ đầu tư quảng cáo được sổ có thời hạn lâu dài để câu khách là hành vi vi phạm Luật Quảng cáo, hành vi lừa dối khách hàng. Trường hợp lỡ mua bán, giao dịch mà không được cấp sổ thì khách hàng rơi vào thế tiến thoái lưỡng nam, hủy giao dịch thì không được, chuyển nhượng hợp đồng cho người khác thì không được công chứng thực hiện, cấp sổ thì không được.