2. Phương pháp ước tính hao mòn tích luỹ
2.1 Tính theo tuổi đời kinh tế của cơng trình:
Hao mòn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời được tính bằng cách lấy tỷ lệ giữa tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế nhân với chi phí thay thế hay chi phí tái tạo mới:
mới thế
thay CP
hay tạo
tái CP
x tế
kinh đời
Tuổi quả
hiệu dụng
sử Tuổi
luỹ tích
mòn Hao
= Phương pháp này tương đối đơn giản, nhưng không phân biệt được các yếu tố hao
mòn nào làm giảm giá trị cơng trình vì chúng được gộp lại với nhau. Điểm yếu của phương pháp này là các khoản mục đã được sửa chữa khơng được tính đến. Hơn nữa,
phương pháp này cũng khơng tính đến những bộ phận có thời gian sử dụng ngắn so với tuổi đời vật lý của cơng trình.
Bảng 16.1: Ước tính hao mòn tích luỹ bằng phương pháp tuổi đời kinh tế
Chi phí tái tạo ngàn đồng
Chi phí xây dựng mới 222.725
Tuổi đời kinh tế 50 năm
Tuổi đời kinh tế còn lại 32 năm
Tuổi sử dụng hiệu quả 18 năm
Tỷ lệ hao mòn 1850 36
Giá trị hao mòn tích luỹ 80.181
Giá trị cơng trình đã tính hao mòn 142.544
Giá trị đất 600.000
Giá trị chỉ dẫn cho bất động sản 742.544
Làm tròn 742.500
Phương pháp tuổi đời kinh tế khơng cho biết được các hao mòn vật lý khơng sửa chữa đượ
c của cơng trình có tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài so với tuổi đời của toàn bộ công
Thời
đ iểm XD
Tuổi thực sử dụng Tuổi sử dụng
hiệu quả
Tuổi đời kinh tế Tuổi đời kinh tế còn lại
Cải tạo
Tuổi đời vật lý
Phá hủy
trình khi phân tích hao mòn tích luỹ. Phương pháp này chỉ cho biết toàn bộ hao mòn. Nếu sử dụng phương pháp này để ước tính hao mòn vật lý của các bộ phận có tuổi đời ngắn
hay tuổi đời dài có thể cho kết quả khơng chính xác. Phương pháp này cũng khơng xem xét đến hao mòn chức năng, hao mòn ngoại vi hay do hao mòn vật lý, cũng như khơng
xem xét các nguyên nhân gây nên hao mòn.
2.2 Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi.
Những hư hỏng sửa chữa được có thể tìm thấy trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổ
i. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên trước tiên ước tính chi phí sửa chữa cho tất cả các bộ phận sửa chữa được về mặt vật lý và hao mòn chức năng và trừ ra khỏi
chi phí tái tạo để có chi phí khơng sửa chữa được. Phần chi phí khơng sửa chữa được sẽ tính theo tỷ lệ hao mòn như trên. Khi áp dụng phương pháp tuổi đời sửa đổi, khi các yếu
tố cần thiết đã được sửa chữa thì tuổi đời kinh tế của tài sản sẽ tăng lên hay tuổi sử dụng thực tế sẽ giảm xuống.
Bảng 16.2 ước tính hao mòn bằng phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi. ngàn
đồng Chi phí xây dựng mới
222.725 Trừ: hao mòn sửa chữa được
2.250 Chi phí cho phần khơng sửa chữa được.
220.475 Tuổi đời kinh tế
50 năm Tuổi đời còn sử dụng
33 năm Tuổi đời đã sử dụng
17 năm Tỷ lệ hao mòn 1750
34 Trừ: hử hỏng khơng sửa chữa được 220.475.000 x 34
74.962 Giá trị còn lại của cơng trình
145.513 Giá trị đất
600.000 Tổng giá trị bất động sản
745.513 Làm tròn
745.500 Dù các yếu tố sửa chữa được đã được tính đến trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa
đổ i, nhưng phương pháp này cũng không cho thấy những khác biệt của các bộ phận còn
lại trong cơng trình, đặc biệt là các bộ phận có tuổi đời ngắn. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi tính tốn đơn giản cho thấy được tính hữu dụng
của cơng trình giảm xuống theo đường thẳng, nhưng không thực tế lắm. Việc ước tính tuổi đời thực tế sử dụng dựa trên việc khảo sát số lượng có thể khắc phục các yếu điểm
của phương pháp này. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi thích hợp cho việc tính tốn hao mòn của các tài sản so sánh.