Một trong những rủi ro thường gặp nhất trong các giao dịch bất động sản đó là về xác định ranh giới thửa đất, mà nguyên nhân chính là do một bên không biết cách đọc đúng sơ đồ thửa đất. Nhằm hỗ trợ quý độc giả hiểu và và đọc sơ đồ thửa đất trong mọi giao dịch, NPLAW xin đưa ra cách đọc sơ đồ thửa đất một cách chuẩn xác nhất.
I. Hướng dẫn cách đọc sơ đồ thửa đất
1. Nội dung cơ bản trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Để xem được sơ đồ thửa đất một cách chính xác nhất khi sở hữu một trong hai loại sổ hồng và sổ đỏ, cần hiểu rõ các nội dung sau:
- Địa chỉ thửa đất;
- Tờ bản đồ số;
- Thửa đất số;
- Diện tích đất;
- Sơ đồ thửa đất.
2. Cách đọc sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sơ đồ thửa đất là một trong những nội dung khó đọc nhất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. NPLAW xin đưa ra hướng dẫn cách xem sơ đồ sử dụng đất một cách chuẩn xác nhất như sau:
2.1. Nội dung sơ đồ thửa đất:
- Hình thể của thửa đất theo chiều ngang, chiều dọc và rộng;
- Số hiệu thửa đất hoặc tên công trình như đường xá, cầu cống theo hướng Bắc – Nam;
- Hành lang bảo vệ công trình trên thửa đất, chỉ giới theo quy hoạch được sử dụng đất, diện tích lưu thông xung quanh được thể hiện qua các nét đứt có kèm chú thích;
- Nếu như thửa đất là hợp nhất từ nhiều thửa đất, thời gian sử dụng khác nhau thì cũng sẽ được thể hiện bằng các đường kẻ đứt quãng và ghi chú rõ ràng theo mục đích;
2.2. Quyền và thời gian sử dụng đất:
- Sử dụng chung: Là những thửa mất được hai người trở lên đứng tên;
- Sử dụng riêng: Đây là những mảnh đất mà thuộc quyền sở hữu của một cá nhân, tổ chức, cơ sở tôn giáo,…;
- Sử dụng chung và riêng kèm số liệu diện tích: Thường ghi vào các thửa đất được kết hợp với đất ở và đất nông nghiệp, ao hồ;
- Dựa vào các hình thức sử dụng đất ở phía trên chúng ta sẽ có các loại và nhóm đất khác nhau bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất thổ cư.
2.3. Thời gian sử dụng đất:
- Đất ở lâu dài;
- Đất có thời gian sử dụng cụ thể;
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Nhà nước cho dân thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm;
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất;
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Thuê đất trả tiền hằng năm của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng công nghiệp;
- Thuê đất trả tiền một năm của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng công nghiệp.
Các thông tin chi tiết tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3. Cách đọc mẫu hiện hành
Trang 1: Thông tin về người đứng tên trên sổ - Chủ sở hữu đất và các tài sản gắn liền với đất.
Trang 2: Thông tin thửa đất và thông tin nhà ở:
- Địa chỉ thửa đất, xác định phần diện tích được công nhận, kích thước các cạnh trên bản vẽ, mục đích sử dụng đất, phần diện tích sử dụng chung, thời hạn sử dụng đất. Xác định được hướng thửa đất, số thửa đất và số tờ bản đồ,..
- Địa chỉ nhà ở, diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, số tầng, bản vẽ căn nhà.
Trang 3 và 4: Thông tin quy hoạch và những thay đổi sau khi cấp:
- Xác định được phần diện tích thửa đất nằm trong quy hoạch căn cứ vào tọa độ và sử dụng phần mềm. Xem các thông tin biến động, bị hạn chế, hoặc là sổ có bị nợ nghĩa vụ tài chính, cơ quan cấp giấy chứng nhận.
- Những thay đổi sau khi cấp sẽ được ghi các thông tin như là: thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng đất, thông tin tình trạng nghĩa vụ tài chính bao gồm việc nợ thuế, thông tin đính chính giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp làm tài sản đảm bảo.
II. Hồ sơ kỹ thuật thửa đất
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (hay còn gọi là hồ sơ địa chính), là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất nhằm phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Các thông số cụ thể như sau:
1. Số tờ, số thửa đất
Số tờ, số thửa (còn được gọi là số thứ tự thửa đất) là số tự nhiên dùng để thể hiện số thứ tự của thửa đất trên mảnh bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính và được xác định là duy nhất đối với mỗi thửa đất trong phạm vi một mảnh bản đồ địa chính và mảnh trích đo địa chính đó.
2. Thửa số hay số thửa
Là số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính theo quy định về thành lập bản đồ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
3. Tờ bản đồ (hay số tờ)
Là số thứ tự tờ bản đồ địa chính có thửa đất cấp Giấy chứng nhận trong phạm vi mỗi đơn vị hành chính cấp xã.
4. Các ký hiệu trên sổ đỏ thửa đất
Các kí hiệu trên sổ đỏ thửa đất
MỘT SỐ VẤN ĐỀ THẮC MẮC LIÊN QUAN TỚI SƠ ĐỒ THỬA ĐẤT
1. Có thể xem thông tin quy hoạch trên sơ đồ thửa đất không?
Thông tin quy hoạch được thể hiện trang 2 và trang 3 Giấy chứng nhận. Có thể xem được thông tin quy hoạch ở phần ghi chú bao gồm cả việc khi bị thu hồi có được đền bù không, xác định được phần diện tích nằm trong quy hoạch căn cứ vào hình sơ đồ thửa đất, xem thông tin biến động ở cuối trang 3, đầu trang 4.
2. Tra cứu số thửa đất, số tờ và thông tin quy hoạch đất đai trên sổ đỏ, sổ hồng
Tra cứu số Thửa đất, số tờ và thông tin quy hoạch thì chúng ta sẽ đọc thông tin trong trang 2 và trang 3. Theo đó, có thể xem được thông tin quy hoạch ở phần ghi chú bao gồm cả việc khi bị thu hồi có được đền bù không, xác định được phần diện tích nằm trong quy hoạch căn cứ vào hình sơ đồ thửa đất, xem thông tin biến động ở cuối trang 3, đầu trang 4.
3. Lợi ích khi kiểm tra vị trí sơ đồ thửa đất
Hiểu rõ sơ đồ thửa đất giúp tránh được rủi ro trong quá trình sử dụng đất, cũng như khi thực hiện các giao dịch bất động sản. Cụ thể:
- Giúp thực hiện được các giao dịch bất động sản một cách chính xác hơn mà không lo sợ về vấn đề xảy ra tranh chấp sau này: nắm rõ vị trí thửa đất khi có nhu cầu mua bán; Xác định được số thửa tiếp giáp với thửa đất dự định mua và chiều hướng; Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất; Chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất như công trình giao thông, hệ thống dẫn điện,…
- Giúp người sử dụng đất biết rõ hình thể thửa đất; tránh được thua thiệt khi có sự tranh chấp về đất đai trong quá trình sử dụng tài sản là nhà cửa, đất đai; Sử dụng bất động sản đúng với mục đích, không vi phạm pháp luật một cách lâu dài và đảm bảo.
- Lựa chọn những địa điểm đắc lợi có thể giúp thuận lợi cho việc làm ăn buôn bán nếu có, tránh mua phải những điểm nằm trong quy hoạch, giải tỏa…
4. Dịch vụ thẩm định, kiểm tra sơ đồ thửa đất
Với từng nhu cầu và mục đích kiểm tra, thẩm định sơ đồ thửa đất bắt buộc phải hiểu rõ và biết cách đọc sơ đồ thửa đất, đặc biệt là các tranh chấp hoặc giao dịch về bất động sản có nguy cơ rủi ro lớn.
NPLAW cung cấp dịch vụ thẩm định và kiểm tra sơ đồ thửa đất nhanh chóng và chuẩn xác, đáp ứng đầy đủ nhu cầu cho quý khách hàng và đối tác về các vấn đề pháp lý liên quan đến sơ đồ thửa đất:
- Tư vấn pháp lý về sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất;
- Tư vấn các vấn đề có liên quan đến vấn đề liên quan;
- Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ;
- Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú – Hãng luật NPLaw
Trụ sở chính: 139H4 Lý Chính Thắng, phường Võ Thị Sáu, quận 3, TP. Hồ Chí Minh.
Chi nhánh Hà Nội: Tầng 10, Tòa nhà Ford Thăng Long, 105 Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội.
Chi nhánh Nha Trang: Số 3M, tầng trệt chung cư CT2, khu đô thị VCN Phước Hải, đường Tố Hữu, phường Phước Hải, TP. Nha Trang, Khánh Hòa.